Confabitare e il futuro del mercato immobiliare: Intervista ad Alberto Zanni sulle sfide e soluzioni per i proprietari

Alberto Zanni, Presidente di Confabitare, è alla guida di un’associazione che svolge un ruolo centrale nella tutela dei diritti dei proprietari immobiliari. Con oltre 51.000 iscritti e una presenza in 80 sedi su tutto il territorio italiano, Confabitare offre un’ampia gamma di servizi, tra cui consulenze legali, tecniche e fiscali. In questa intervista, Zanni ci parla delle iniziative per rendere più sostenibile il mercato degli affitti, delle sfide legate al turismo di massa e del futuro del patrimonio immobiliare italiano.

Domanda. Ci sintetizza la variegata gamma di servizi che offrite ai vostri iscritti? Alberto Zanni. Confabitare tutela la proprietà immobiliare offrendo servizi legali, tecnici, fiscali e amministrativi ai suoi iscritti. Ora conta 80 sedi e oltre 51.000 iscritti in 19 regioni italiane e si impegna su tutto il territorio nazionale su temi come traffico, inquinamento, barriere architettoniche e fiscalità immobiliare. Nel 2016 è stata riconosciuta dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti come una delle associazioni più rappresentative della proprietà immobiliare e partecipa attivamente al dibattito legislativo e alla sensibilizzazione pubblica sui diritti dei proprietari immobiliari. Dal 2018 è iscritta al Registro dei portatori di interessi della Camera dei Deputati portando la voce dei proprietari immobiliari sulle politiche abitative. Questi aspetti fanno di Confabitare un punto di riferimento cruciale per i proprietari immobiliari, offrendo non solo supporto pratico, ma anche una voce influente nelle discussioni legislative e nelle questioni di interesse pubblico.

Domanda. Allo scopo di ridurre le attuali criticità degli affitti, quali servizi avete attivato per creare un mercato più sostenibile e accessibile a tutti? Alberto Zanni. Il mercato della locazione in Italia presenta una serie di sfide significative che impattano sia i locatori che i locatari. Nonostante una domanda elevata, con oltre 700.000 richieste di locazione stimate nel 2023, si osserva una discrepanza notevole tra l’offerta disponibile e la domanda effettiva. Circa l’11% delle abitazioni nel Paese rimane inutilizzato o non concesso in locazione, creando un mercato degli affitti bloccato anziché saturo. Questa situazione, associata all’aumento dei prezzi degli ultimi due anni, ha causato un aumento dei canoni di locazione del +2,1% nel 2023. Confabitare fornisce assistenza per garantire locazioni trasparenti e sicure. Abbiamo introdotto una serie di iniziative che mirano a rendere il mercato degli affitti più accessibile e dialoghiamo con le istituzioni per ottenere contratti che tutelino le parti.

Domanda. Cosa fare per migliorare l’efficienza e la trasparenza sul mercato, per recuperare la quota di alloggi dati in locazione per mancanza di fiducia? Albero Zanni. Per migliorare la fiducia e la trasparenza nel mercato immobiliare, è fondamentale adottare contratti chiari e procedure semplici. La stabilità contrattuale e l’assenza di pendenze di pagamento sono considerate caratteristiche fondamentali dai locatori. Tuttavia, la morosità e i ritardi nei pagamenti dell’affitto sono problemi diffusi, con quasi un terzo dei locatori che ha subito fenomeni di morosità e il 13% degli affittuari che ha saltato almeno un pagamento. La morosità dei locatari è principalmente causata da spese impreviste e temporanee perdite di lavoro. Confabitare supporta i proprietari con strumenti come garanzie sull’affitto, coperture assicurative e una rete di consulenze che riducono i rischi di locazione. Con la certezza di regole ben definite, possiamo recuperare quella parte del mercato immobiliare bloccata dalla sfiducia.

Domanda. Cos’è “Affittabile”? Alberto Zanni. L’asimmetria informativa tra locatori e locatari rappresenta una sfida significativa, per affrontare questa disparità, Confabitare e CRIF hanno introdotto il servizio “Affittabile”, che permette all’inquilino di qualificarsi di fronte al proprietario di casa attraverso un documento che da un lato attesta il livello di affidabilità del soggetto nel rispettare gli impegni di pagamento, dall’altro identifica il canone medio mensile sostenibile. Nel mercato immobiliare attuale, un documento che mostra in modo oggettivo l’affidabilità di un potenziale conduttore può rappresentare la soluzione per ripristinare la fiducia tra le parti e rilanciare il sistema degli affitti, contribuendo a migliorare l’efficienza e la trasparenza del mercato.

Domanda. Perché il 92% degli iscritti a Confabitare si è schierata contro al tram? Alberto Zanni.Il 92% si è dichiarato contrario al tram, esprimendo preoccupazione, riguardo ai potenziali effetti negativi di tale iniziativa, tra queste spiccano l’inutilità dell’opera, perché non porterà vantaggi ai passeggeri e ai cittadini che viaggiano con i mezzi pubblici; le restrizioni alla circolazione stradale e la potenziale redistribuzione del flusso di traffico, che potrebbe penalizzare anche le vie alternative; la svalutazione degli immobili posizionati nella zona di passaggio del tram, in particolare nel centro storico e un’altra grave preoccupazione è che il passaggio del tram, con le sue vibrazioni ed il suo peso, possa lesionare le fondamenta dei palazzi storici nel centro della nostra città. Bisogna ascoltare le preoccupazioni dei cittadini e delle associazioni e coinvolgerli attivamente nel processo decisionale. Confabitare rappresenta un vasto numero di associati a Bologna, e l’indagine condotta ha chiaramente evidenziato il loro dissenso nei confronti del tram. Il Comune avrebbe fatto meglio prima di partire con questa opera imponente a consultare tutti i cittadini bolognesi con un referendum. Riteniamo che sia fondamentale coinvolgere cittadini e organizzazioni rappresentative nel processo decisionale, per garantire che le scelte in materia di mobilità siano prese in modo oculato e sostenibile per l’intera comunità.

Domanda. Cosa dice in merito ad un servizio apparso sul New York Times che addebitava la trasformazione di Bologna all’aumento del turismo di massa cresciuto negli ultimi anni? Alberto Zanni.È vero che Bologna ha visto un forte aumento del turismo negli ultimi anni, e questo ha avuto conseguenze sia positive che negative. Da un lato, il turismo ha portato nuova linfa economica alla città, ma dall’altro ha contribuito a una pressione sul mercato immobiliare. lo squilibrio creato dall’incremento dei voli low-cost, dal turismo di massa e dalla proliferazione degli affitti brevi, va gestito con attenzione, i proprietari immobiliari che destinano i loro appartamenti agli affitti turistici e B&B stanno semplicemente rispondendo a una crescente domanda di alloggi temporanei e non sono loro che devono riequilibrare le politiche abitative della città. Che Bologna sia un importante polo turistico è cosa nota, non possiamo permettere che gli studenti, i lavoratori e le famiglie in cerca di alloggio, vengano ignorati e relegati in una zona grigia inascoltata e, per questo, venga data la responsabilità ai proprietari immobiliari, che agiscono in conformità con le regole del mercato. La responsabilità invece è dell’amministrazione comunale, che sarebbe dovuta intervenire per tempo e si auspica non intervenga con l’accetta (vedi riforme che vietano B&B o affitti turistici). Serve una programmazione che tenga presente che non ci sarà un calo del turismo nei prossimi anni, ma un aumento della richiesta di alloggi – dignitosi – per studenti e famiglie, dunque il problema attuale può solo ingigantirsi.

Domanda Locazione a canone concordato, quali sono gli aspetti di questa tipologia contrattuale? Alberto Zanni.Il canone concordato è una tipologia contrattuale che consente di affittare un immobile a un prezzo calmierato, stabilito secondo accordi tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Questo tipo di contratto offre diversi vantaggi, sia per il proprietario, che può usufruire di agevolazioni fiscali, sia per l’inquilino, che trova una soluzione abitativa a costi contenuti. È uno strumento che contribuisce a creare un mercato degli affitti più stabile e sostenibile, ed è una delle soluzioni che noi di Confabitare promuoviamo attivamente. Il 27 marzo è stato siglato un nuovo accordo sul canone concordato tra Confabitare e 16 sigle sindacali dei proprietari e degli inquilini, entrato in vigore il 1 aprile. Questo accordo, presentato il 3 aprile a Palazzo Malvezzi, mira a promuovere la locazione a canoni calmierati nella città di Bologna e nei comuni limitrofi, garantendo trasparenza e vantaggi per entrambe le parti. Il nuovo accordo stabilisce canoni basati su parametri oggettivi e analitici, aggiornando i valori di riferimento con un incremento massimo dell’11% rispetto al precedente accordo e correggendo disparità di valore in alcune zone della città. Tra le novità, l’eliminazione delle barriere architettoniche come elemento di qualità dell’immobile e un miglioramento delle condizioni fiscali per proprietari e inquilini, con sgravi come la cedolare secca al 10% e la tariffa IMU scontata del 25%. L’accordo garantisce stabilità e accessibilità nel mercato delle locazioni, con canoni più bassi rispetto ai valori di mercato ma comunque redditizi per i proprietari, e incentivi fiscali per gli inquilini. L’accordo elimina le discrepanze di prezzo tra diverse parti della stessa strada e valorizza gli immobili accessibili. Inoltre, affronta il problema degli affitti brevi per turisti, che stanno sottraendo alloggi alle famiglie, ai lavoratori e agli studenti, contribuendo al degrado dei quartieri.

Domanda. Oltre ai convegni, i congressi e le assemblee che vedono l’associazione attiva su tutto il territorio nazionale, ogni anno c’è la Convention nazionale di Confabitare che ha luogo a Bologna. L’anno scorso il tema è stato la direttiva UE sulle Case Green. Quali sono i seguiti? Alberto Zanni.La Convention nazionale rappresenta un momento cruciale per fare il punto sulle principali problematiche che interessano il mondo immobiliare l’anno scorso abbiamo vissuto il fermento per la nuova direttiva e abbiamo avanzato le nostre proposte a tutela del patrimonio immobiliare italiano e delle sue caratteristiche. Il testo della direttiva, ora approvato, impone notevoli oneri ai proprietari immobiliari, risultando incompatibile con la realtà edilizia e finanziaria italiana. Nonostante le molteplici battaglie condotte da Confabitare su tutti gli aspetti della direttiva, rimane il fatto che questa richiede due miglioramenti di classe energetica, con costi stimati tra i 40.000 e i 100.000 euro, una spesa che, dati gli attuali contesti di mercato, potrebbe ulteriormente aumentare. E’ evidente che vi è poca considerazione delle reali capacità delle famiglie di affrontare i lavori di efficientamento. Ciò ha richiesto che investissimo tante energie nel corso dell’anno su questo tema e continueremo a lavorare sulla direttiva anche l’anno prossimo. Le famiglie italiane dovrebbero affrontare costi tali da richiedere diverse decadi per essere ammortizzati, senza alcuna garanzia di un reale risparmio sulle bollette. La realtà è che non tutti sono in grado di affrontare i costi previsti, con il concreto rischio che gli immobili non adeguati subiscano una rilevante svalutazione, innescando potenziali fenomeni speculativi nel settore immobiliare. Abbiamo numerosi interrogativi sull’assistenza per i meno abbienti e sulle sanzioni per gli Stati che non rispetteranno i parametri UE.

Domanda. Entro il 2050 cambia tutto. Qual è il ruolo di Confabitare in questo contesto? Alberto Zanni.Stiamo lavorando a stretto contatto con le istituzioni per tutelare le specificità del patrimonio immobiliare italiano e garantire che gli incentivi e le agevolazioni per l’efficienza energetica siano accessibili a tutti i proprietari, permettendo una transizione graduale e sostenibile. Riconoscere la necessità di flessibilità è fondamentale, permettendo ai paesi membri di definire autonomamente i piani per ridurre i consumi del patrimonio edilizio residenziale entro il 2050. Questa flessibilità consente di adottare strategie mirate, garantendo un miglioramento progressivo senza mettere a rischio la proprietà privata. Invitiamo a una revisione delle politiche per garantire una vera tutela dell’ambiente senza compromettere il benessere delle famiglie e la proprietà privata.

Fonte: AGENPARL