Un contratto di locazione preciso può evitare contenziosi e le lungaggini della fase di rilascio
Come sappiamo il contratto a canone concordato ha un testo di contratto “preconfezionato” in base ai parametri ed agli accordi territoriali e su questo testo un legale non può intervenire modificandone le clausole; per contro il locatore paga una aliquota fiscale bassa sui canoni annuali percepiti, ancor più se in regime di cedolare secca (10% con cedolare secca).
Nel caso di contratto a canone libero, il testo di contratto è adattabile al caso concreto e migliorabile in termini di tutele per il locatore. Nel caso di cedolare secca l’aliquota fiscale è del 21% (aliquote riferibili ad immobili abitativi).
Argomentiamo quindi delle sole modifiche al testo di contratto a canone libero: nel corso degli anni ho potuto constatare che l’inserimento di alcune clausole nel contratto è stato dirimente per tutelare il locatore, evitare che uno sfratto si tramutasse in un contenzioso ex art. 447 bis e per ottenere un provvedimento di immediato rilascio anche in caso di opposizione; un testo chiaro munito delle dovute cautele è fonte di chiarezza sin dall’inizio della locazione e quindi foriero di un rapporto trasparente con il conduttore che, pertanto, constaterà sin da subito i limiti di una corretta conduzione in locazione.
• Il deposito cauzionale è preferibile che sia di tre (massimo previsto dalla legge) mensilità; garantiscono meglio il locatore al termine della locazione in caso di danni od insoluti (canoni, oneri accessori, utenza acqua domestica: che è solidale tra locatore e conduttore, etc).
• L’esistenza di un garante (che sia persona fisica titolare di contratto di lavoro a tempo indeterminato e con salario pari o superiore ad almeno €1.200 mensili, ovvero di pensione di pari importo, oppure il rilascio di una fideiussione bancaria) è certamente un punto di forza in caso di gravi insolvenze.
• L’indicazione precisa di come conteggiare i tempi di disdetta, evita fraintendimenti e spesso evita dolosi omessi ritiri in posta della raccomandata di diniego di proroga di contratto (c.d. disdetta); lo si ricorda atto ricettizio e che quindi spiega i suoi effetti dal momento del suo ritiro o possibile ritiro.
• Suggerirei di inserire una clausola che consenta, in deroga all’art. 1193 c.c., al locatore di scegliere come imputare i pagamenti del conduttore: essa infatti può prevenire pretestuose eccezioni di prescrizione dei ratei condominiali e delle pigioni.
• La precisazione che l’acconto condominiale dovrà essere conguagliato alla fine di ogni anno, evita che il locatore resti esposto di oneri riferibili al conduttore; mai come in questi anni di aumento dei costi delle utenze è stato utile.
In conclusione, tutelarsi all’inizio di una locazione (con un buon contratto, quindi nella fase genetica di formazione dello stesso) ed attivarsi tempestivamente in caso di insoluti, agendo con solerzia tramite lo sfratto per morosità (ove il Protocollo sfratti oggi viene in soccorso sia del locatore che del conduttore con fondi ad hoc) ed il recupero coattivo del credito, è la ricetta per meglio gestire il proprio patrimonio immobiliare e non perdere tempo e denaro.
Avv. Anna Maria Cesari
Consulente legale Confabitare