Riforma del condominio

Riforma del condominio

Sulla modifica alle destinazioni d’uso i dubbi nascono con la legge. Tra le innovazioni più interessanti apportate dalla riforma del condominio (legge 220/2012, che entrerà in vigore il prossimo 18 giugno) sicuramente va fatta attenzione alla possibilità di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. Insieme alla (presunta) liberalizzazione della detenzione degli animali in condominio, e al fondo comune obbligatorio per poter avviare i lavori di manutenzione straordinaria, è la notizia che più è stata commentata dal largo pubblico, mentre i giuristi si dedicavano anche a molti altri aspetti (dal fondo condominiale per la manutenzione straordinaria, ai nuovo doveri degli amministratori, eccetera).

LA MODIFICA ALLE DESTINAZIONI D’USO
Ma in effetti la questione della modifica ha fatto sperare a molti che si potessero sbloccare situazioni di assurdo stallo dello sfruttamento delle risorse economiche del condominio.
La norma, che diventerà il nuovo articolo 1117 ter del Codice civile, suona così:

“Modificazioni delle destinazioni d’uso
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi.Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.”

Quindi, se in assemblea si riescono a raccogliere i consensi dell’80% dei condomini, che rappresentino almeno 800 millesimi (e certo non è un’impresa facile) l’operazione può andare avanti. E’ importante sottolinearlo, perché sinora un assurdo potere di veto, attribuito a chiunque, bloccava qualunque soluzione, e spesso i motivi del rifiuto non erano i più giustificati o i più nobili.
La possibilità di destinare terreni o porzioni edificate condominiali legate a destinazioni d’uso obsolete, alla locazione da parte di chi vi ha interesse (parcheggi,per esempio) senza dover raggiungere l’unanimità sarà la conseguenza immediata della novità. Ma nel concreto, come al solito, non sarà facile.

Anzitutto, un’occhiata ai precedenti della Cassazione aiuta a capire le premesse. Nel vigente quadro normativo, sia la sostituzione, sia la modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni possono avvenire solo con l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio. Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto dall’articolo 1102 del codice civile a due limiti fondamentali consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto d’impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. civ. Sez. II, sent. n. 13752 del 14 giugno 2006; Cass. civ. Sez. II, sent. n. 7518 del 30 marzo 2006; Cass. civ. Sez. II, sent. n. 16980 del 18 agosto 2005; Cass. civ. Sez. II, sent. n. 8622 del 29 agosto 1998; Cass. civ. Sez. II, sent. n. 1775 del 20 febbraio1998; Cass. civ. Sez. II, sent. n. 7752 del 15 luglio 1995; Cass. civ. Sez. II, sent. n. 10013 del 25 settembre 1991; Cass. civ. Sez. II, sent. n. 6146 del 14 novembre 1988). A tale impostazione di carattere generale, però, è riconducibile anche il limite specifico di cui all’ultima parte del secondo comma dell’articolo 1120 nella formulazione attuale:

“Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.”

Il mancato richiamo di questo ulteriore limite nell’articolo1117-ter potrebbe indurre a pensare che lo stesso non si applichi e del resto è chiaro che dovrebbe essere così, altrimenti la modifica non potrebbe mai portare allo sfruttamento degli spazi da parte di terzi o solo di alcuni condomini, con la conseguente eliminazione di ogni possibile ritorno economico. Però una domanda va fatta: se cioè non trovi comunque applicazione comunque il principio generale espresso anche nell’articolo 1102 del codice civile in tema di comunione. Se insomma la volontà del legislatore è di introdurre un’eccezione a questo principio, sarebbe stato preferibile dirlo espressamente, con una deroga esplicita: la diversità esistente nel testo della legge 220/2012 tra l’articolo 1117-ter e l’articolo 1120 potrebbe infatti creare rendere problemi interpretativi nel futuro (e inevitabile) contenzioso.

Un’altra riflessione va fatta sul testo: nella formulazione del nuovo articolo 1117-ter che era stata inizialmente approvata dal Senato (e poi cambiata dalla Camera) è scomparso il riferimento alla “sostituzione” delle parti comuni. Quindi la nuova disposizione non si applica alla sostituzione delle parti comuni, per le quali continuerà ad essere necessaria l’unanimità dei consensi degli aventi diritto conformemente ai principi desumibili dagli articoli 1102 e 1103 del codice civile.
Ci si può chiedere se questa diversità di disciplina sia anche ragionevole. Il grado di incidenza della “sostituzione del bene comune” sul diritto del singolo condomino appare infatti simile nei casi di sostituzione e modificazione della destinazione d’uso, anzi in questo ultimo caso tale incidenza potrebbe forse risultare, in concreto, anche maggiore. Suscita dunque qualche perplessità la previsione di limiti diversi nel primo caso rispetto al secondo. Il fatto è che nel corso dei lavori parlamentare il sistema della “sostituzione” è stato eliminato perché avrebbe portato (almeno questa era l’intenzione del legislatore del Senato) alla possibilità di una cessione vera e propria del bene comune. Ma la soluzione era stata fortemente osteggiata, soprattutto sotto il profilo dell’efficacia della soluzione scelta, e alla fine era parso che l’idea di facilitare le modificazioni alle destinazioni d’uso avrebbe condotto a risultati non del tutto diversi sotto il profilo della possibilità di mettere a reddito (anziché cedere) i beni comuni, ma soprattutto meno definitivi e meno allarmanti. Una notevole parte delle critiche alla formulazione adottata dalla Camera, infatti, era appuntata sulla violazione del sacro principio della proprietà privata, cui è strettamente legato il concetto di condominio dei beni comuni. Non è un caso se la soluzione finale, espressa ora nell’articolo 1117 terdel Codice civile, è stata accolta come l’unica possibile per poter procedere all’approvazione del disegno di legge alla Camera. Il Senato, poi, in seconda lettura, ha accettato la versione della Camera perché l’unica alternativa sarebbe stato il totale(ed ennesimo) affossamento della riforma.

IL FONDO CONDOMINIALE
Un altro aspetto che invece sta cominciando adesso a suscitare perplessità è la modifica introdotta all’articolo 1135 del codice civile. Tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, infatti, è stato inserito un punto 4) che prevede che l’assemblea possa provvedere “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”.

Il fondo obbligatorio è risultato particolarmente indigesto a causa dell’effettiva impossibilità di raccogliere il denaro prima che inizino i lavori. Soprattutto in questo periodo in cui, al contrario, la morosità è in crescita e cala la propensione a deliberare lavori che implicano spese impegnative. Il fatto è, a ben guardare il testo della nuova norma, che non è così chiaro quale sia in concreto l’adempimento che viene richiesto. In effetti, non è specificato che il fondo debba essere costituito necessariamente prima dello svolgimento dei lavori per un importo pari a quello previsto complessivamente per i lavori stessi.

La legge, in sostanza, non vieta affatto che il fondo venga via via alimentato con le forme che il condominio ritenga più opportune, ma solo che esista e che l’importo che lo alimenta sia pari a quello dei lavori. Il fatto che nel fondo affluiscano quindi le somme che i condomini versano in coerenza con il piano di pagamento concordato con l’impresa in coerenza temporale con la graduale esecuzione dei lavori stessi è da ritenersi del tutto in linea con la previsione normativa. L’importante è che esista un piano dei pagamenti coordinato con un piano di esecuzione dei lavori, che il primo sia raccordato con il piano di rateazione cui i condomini devono ottemperare e che l’amministratore adempia con scrupolosa precisione ai suoi obblighi nei confronti dei morosi (di cui anche all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, modificato anch’esso dalla legge 220/2012).

Vale la pena, a questo proposito, ricordare l’imminenza della scadenza delle agevolazioni Irpef: chi paga i lavori entro il 30 giugno 2013 può detrarre il 50% delle spese, rateizzando la detrazione in 10 anni. Dal 30 giugno in poi l’aliquota di detrazione scenderà al 36 per cento. L’aliquota è invece del 55% se si tratta di lavori effettuati nell’ambito di determinate tipologie di opere per il risparmio energetico ma questa agevolazione cesserà il 30 giugno 2013, quindi se la previsione è quella di non ultimare i pagamenti entro ilo 30 giugno 2013 è meglio partire da subito con la detrazione al 50% che in ogni caso prevede che siano agevolati anche i lavori per il risparmio energetico.

Autore: dott. Saverio Fossati – Giornalista “Il Sole 24 ore”