Quando si ha urgenza di riavere il possesso della casa concessa in locazione, ed è già stata inviata la disdetta, ma il contratto non è ancora scaduto, cosa si può fare?

Si procede con la “licenza per finita locazione” ex art. 657 I comma cpc e cioè si domanda al Tribunale un provvedimento in forza del quale – prima dell’effettivo termine del contratto, stante l’intervenuta comunicazione di disdetta – venga emesso un titolo con data di effetto dalla (futura) conclusione del contratto medesimo. Si tratta appunto di una condanna in futuro: la si chiede “ora” con effetto dalla futura data di scadenza del contratto disdettato. Questa procedura si aziona quando il locatore non si fida del proprio conduttore e teme che questi, al termine del contratto, non rilasci spontaneamente l’immobile. Non è prevista la refusione delle spese di procedura poiché in questo caso il conduttore intimato non ha “ancora” attuato ancora una condotta inadempiente; il locatore potrà quindi azionare, mesi/anni prima del termine del contratto, un procedimento innanzi al Tribunale competente, per ottenere con solerzia un titolo esecutivo; ciò gli consentirà, in caso di effettiva necessità, di poter iniziare celermente la fase esecutiva tramite gli ufficiali giudiziari subito dopo lo scadere del contratto; quest’ultima fase durerà, salvo anomalie del caso di specie, circa 4/5 mesi.

Se invece il conduttore, nonostante l’intervenuta disdetta del contratto, non provvedesse a rilasciare spontaneamente l’appartamento dopo la sua scadenza, il locatore potrà procedere ex art. 657 II comma cpc, domandando al Tribunale una sentenza di convalida di sfratto per finita locazione; in questo caso, contrariamente dal precedente, il locatore avrà diritto ad ottenere la condanna del conduttore alle refusione delle spese di procedura, poiché l’azione è stata originata dalla condotta inadempiente dell’inquilino. Dopo l’entrata in vigore della riforma Cartabia, detti rimedi giudiziali sono applicabili anche nel caso di comodato.