NOVITA’ FISCALI DEL SETTORE IMMOBILIARE Cir. n.7/E/2017

Circolare Agenzia delle Entrate n.7/E/2017

Tra i chiarimenti oggetto della circolare dell’Agenzia delle Entrate n.7/E/2017 del 4 Aprile 2017 aventi ad oggetto argomenti che interessano i proprietari immobiliari, si evidenziano principalmente i seguenti:

– In tema di detrazione del 50% l’Agenzia delle Entrate precisa che la costituzione del diritto di usufrutto sulla casa ristrutturata non comporta il trasferimento delle quote di detrazione non fruite dal nudo proprietario, in quanto il passaggio è consentito in caso di vendita o donazione, salvo naturalmente diversa indicazione nel rogito o in una scrittura privata autenticata anche successiva alla vendita.

– Con riferimento al bonus mobili, l’Agenzia chiarisce che il contribuente può continuare ad usufruire delle restanti quote anche in caso di cessione dell’immobile e anche nel caso di trasferimento all’acquirente della detrazione per il connesso recupero edilizio.

Nuovo modello RLI

Con il provvedimento n.112605 del 14 giugno 2017 l’Agenzia delle Entrate ha approvato il nuovo modello RLI da utilizzare dal 19 settembre 2017.

Rispetto al “vecchio” modello nel nuovo RLI è presente il quadro E che ha ad oggetto le locazioni con canoni diversi per una o più annualità. Vi sono inoltre delle nuove indicazioni relative ai singoli quadri come ad esempio la casella per il contratto a tempo indeterminato e la “tipologia di contratto” nel quadro dei dati generali.

Si ricorda che il modello RLI va utilizzato principalmente per:

– richiedere la registrazione dei contratti di locazione di beni immobili e comunicare le loro proroghe, cessioni, subentri e risoluzioni;

– esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca nonché comunicare la risoluzione o proroga tardiva del contratto in tassa piatta;

– presentare denunce relative ai contratti di locazione non registrati o contratti con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi;

– registrare contratti di locazione con previsione di canoni diversi per le diverse annualità;

– registrare contratti di locazione a tempo indeterminato;

– effettuare il ravvedimento operoso.

Anche il nuovo modello RLI va presentato:

– obbligatoriamente in modalità telematica dai soggetti in possesso di almeno dieci unità immobiliari;

– in forma cartacea direttamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate dagli altri contribuenti.

Legge n.96 del 21 giugno 2017

Sul Supplemento ordinario n.31 alla Gazzetta ufficiale del 23/06/2017 n.144 è stata pubblicata la Legge n.96 del 21/06/2017 di conversione del DL n.50/2017 cosiddetta “Manovrina” che contiene alcune novità che interessano il settore immobiliare in particolare:

Affitti brevi (art.4 c.1-6)

Viene introdotto un nuovo concetto di locazione breve; più precisamente si considerano locazioni brevi i contratti di locazione:

– ad uso abitativo;

– di durata non superiore a 30 giorni;

– inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

I contratti devono essere stipulati :

-da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, sia direttamente che tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o da soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. In tal modo si è inteso includere tra i destinatari della nuova normativa anche i soggetti che forniscono servizi web nell’ambito della locazione immobiliare (per esempio Airbnb).

Rispetto al passato viene quindi ampliato il concetto di locazione breve in quanto, oltre alla messa a disposizione dell’immobile vengono incluse anche le locazioni accompagnate con la fornitura di parte di servizi aggiuntivi, quali in modo tassativo ed esclusivo la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali. Ciò significa che se la locazione è accompagnata da servizi ulteriori come ad esempio il noleggio di biciclette o il servizio di ristorazione o il deposito bagagli o ancora il servizio di trasferimento da e per l’aeroporto, non è più considerato fiscalmente reddito da locazione (fondiario), ma reddito diverso (art.67 Tuir) o reddito di impresa (art.55 Tuir).

L’articolo in commento rinvia poi all’emanazione di un regolamento con il quale dovranno essere stabiliti criteri oggettivi in base ai quali l’attività di locazione assume la veste di attività di impresa e quindi imprenditoriale.

Il nuovo regime fiscale delle locazioni brevi così come sopra inviduate si concretizza in alcuni adempimenti obbligatori previsti a carico degli intermediari immobiliari o dei soggetti che gestiscono detti portali telematici i quali, in base al Provvedimento direttoriale n.132395 del 12 luglio 2017 :

– devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate entro il 30/6 dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto i seguenti dati: nome, cognome e codice fiscale del locatore; durata del contratto; importo corrispettivo lordo; indirizzo immobile;

– qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai suddetti contratti, sono tenuti ad operare una ritenuta alla fonte del 21% sul corrispettivo lordo all’atto del pagamento al locatore, provvedendo poi al versamento della ritenuta stessa tramite modello f24 utilizzando il codice 1919 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata . La ritenuta applicata sarà per il locatore a titolo di acconto nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per la cedolare secca, a titolo di imposta in caso di opzione per la tassa piatta. La ritenua non va applicata se l’inquilino paga direttamente il proprietario.

Il soggetto che incassa i canoni o interviene nel pagamento degli stessi è responsabile anche del pagamento dell’imposta di soggiorno, del contributo di soggiorno e degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

Analizzando il regime fiscale applicabile ai contratti di locazione breve si evidenzia che la nuova normativa ha :

– confermato che i redditi da locazione breve stipulati a decorrere dall’1/6/2017 possono essere soggetti a cedolare secca;

– ampliato l’applicazione del nuovo regime fiscale suddetto anche ai corrispettivi lordi derivanti da contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario anche con riferimento alla possibile opzione per l’applicazione della cedolare secca.

Si sottolinea che le novità qui commentate operano solo con riferimento ai contratti sottoscritti dal 1° giugno 2017, ne consegue che, se nel mese di giugno vengono corrisposti canoni riferiti a locazioni stipulate entro la fine di maggio, la normativa non è applicabile.

Cessione bonus riqualificazione energetica e antisisma (art.4-bis)

E’ stata potenziata la possibilità di cedere l’ecobonus e il sismabonus per gli interventi condominiali da parte dei soggetti incapienti per le spese sostenute dal 2017 al 2021.

Si ricorda che la Finanziaria 2016 ha dato la possibilità ai contribuenti di optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno eseguito gli interventi agevolabili di riqualificazione energetica per i quali spetta la detrazione del 65% solo nel caso in cui i lavori riguardino parti comuni condominiali e solo se il soggetto fruitore della detrazione sia incapiente. E’ considerato tale il soggetto non tenuto a pagare l’irpef in quanto ha un reddito sotto determinati limiti: 8.000 Euro se in possesso di redditi di lavoro dipendente; 7.500 Euro in caso di pensionati; 185,92 Euro se in possesso di soli redditi di terreni e di abitazione principale e relativa pertinenza. L’incapienza deve essere verificata nell’anno precedente a quello in cui vengono sostenute le spese.

Con la Legge di Bilancio 2017:

– tale cessione del credito è stata prorogata fino al 31/12/2017 per le spese collegate alla detrazione del 65%;

– è stata prevista la facoltà di cessione del credito anche nei confronti di altri soggetti privati (es. figlio del vicino di casa) diversi dai fornitori, con possibile successiva cessione del credito da parte di questi ultimi, limitatamente ai lavori per i quali spetta la detrazione maggiorata del 70-75% e del 75%-85% e coinvolgendo anche i soggetti capienti e fino al 31/12/2021.

Si ricorda che le detrazioni maggiorate citate devono avere ad oggetto lavori sull’involucro dell’edificio che interessano almeno il 25% della superficie disperdente (70%) , lavori per migliorare la prestazione invernale ed estiva dell’intero edificio nelle parti comuni (75%), misure antismiche da cui deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio ad una (75%) o due (85%) classi di rischio inferiore e sempre realizzate su parti comuni .

Con il nuovo art.4-bis il Legislatore ha disposto che la cessione del credito :

– può essere fatta fino al 31/12/2021 limitatamente ai contribuenti incapienti e per le spese oggetto del solo 65%, ,

– può essere fatta, sempre per gli incapienti e anche con riferimento agli interventi comuni oggetto della detrazione del 65% e del 70-75%, oltre che a favore del fornitore, anche a favore di altri soggetti privati compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari , i quali possono a loro volta cedere il credito acquisito.

Si evidenzia il fatto che i contribuenti capienti hanno comunque sempre la possibilità di cedere il credito collegato agli interventi comuni condominiali che consentono di fruire però solo la detrazione maggiorata del 70-75% e 75%-85% applicabile dall’1/1/2017 e non anche quella del 65%. In questo caso l’acquirente il credito potrà essere, oltre che il fornitore, anche un altro soggetto privato con la facoltà di successiva cessione del credito ma non potrà essere un istituto di credito o un intermediario finanziario.

Bonus acquisto case antisismiche art.46-quater

E’ stata introdotta una nuova agevolazione fiscale per l’acquisto di unità immobiliari situate nelle zone ad alto rischio sismico. Il beneficio ha per oggetto gli interventi edilizi relativi all’adozione di misure antisimiche di cui all’art.16-bis comma 1 lettera i) del Tuir. In particolare spettano le nuove detrazioni nel caso in cui gli interventi siano realizzati:

– nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1;

-da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.

Nei casi in cui tali imprese provvedano, entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, alla successiva vendita dell’immobile, all’acquirente delle unità immobiliari spetta la detrazione fiscale del 75% nel caso in cui dalla realizzazione dell’intervento edilizio il rischio sismico dell’immobile si riduca di una classe di rischio inferiore; del 85% se la riduzione del rischio sismico è pari a due classi di rischio inferiore e comunque fino ad Euro 96.000 per singola unità immobiliare. L’agevolazione dovrebbe applicarsi alle spese sostenute dal 1/1/2017 al 31/12/2017 ma la norma non dice nulla a riguardo.

La detrazione del 75-85% è calcolata sul prezzo della singola unità immobiliare risultante dal rogito notarile di compravendita e sembra debba essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, ma anche su questo aspetto la norma nulla dice, si attendono quindi opportuni chiarimenti ufficiali.

I soggetti beneficiari dell’agevolazione possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati con la facoltà di successiva cessione del credito.

Dott. Alessandro Notari

Presidente nazionale centro studi fiscali Confabitare