Modifiche all’immobile locato

Nel corso del contratto di locazione, può accadere che il conduttore, di propria iniziativa, modifichi lo stato dell’immobile. I lavori svolti, in base alla loro entità, hanno conseguenze giuridiche diverse.
Se gli interventi sono di tipo riparativo, finalizzati all’eliminazione di guasti a beni presenti nell’immobile, tali lavori sono qualificabili come di manutenzione, che, ove “piccola”, è a carico del conduttore, che ha quindi il diritto – ed anzi l’obbligazione – di eseguirla (articoli 1576, 1609 c.c.). A norma dell’art.1609 c.c., sono interventi di piccola manutenzione quelli dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non da vetustà o caso fortuito.

Sono qualificabili come miglioramenti (articolo 1592 c.c.) le modifiche al bene che ne aumentino il pregio ed il valore, e che, se vi è stato consenso del locatore, comportano il riconoscimento di una indennità al conduttore, corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Gli interventi in questione si caratterizzano per la loro inscindibilità dal bene principale.

Le addizioni (art.1593 c.c.) sono modifiche al bene che ne aumentano il pregio ed il valore, ma che, a differenza dei miglioramenti, sono scindibili, ed infatti, al termine del rapporto, il conduttore ha il diritto di toglierle, se ciò non comporta nocumento al bene locato. Ove il locatore preferisca, invece, ritenere le addizioni, questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Nel contratto di locazione si possono disciplinare i miglioramenti e le addizioni: si può ad esempio escludere la possibilità per il conduttore di eseguirli, così come escludere o predeterminare l’indennità che eventualmente spetterebbe all’inquilino.

Da ultimo, si possono menzionare tutti quegli interventi, eseguiti dal conduttore, che comportano una trasformazione radicale della cosa locata, comportandone alterazioni strutturali profonde. In tal caso, si assisterebbe ad un inadempimento del conduttore, che è tenuto ad utilizzare la cosa nei limiti previsti dal contratto, e comunque a non mutarne la destinazione d’uso o alterarne gli elementi strutturali. Non può essere riconsegnato, in sostanza, un bene diverso da quello originariamente locato.

In una situazione del genere, il locatore potrebbe chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, fatto salvo il risarcimento del danno (come le spese per il la rimessione in pristino, ossia l’eliminazione delle modifiche all’immobile).

Avv. Luigi Maccarrone
(consulente di Confabitare)