Mediazione e condominio: profili applicativi

Pur essendo ancora nell’ambito del perfettibile e al di là di alcune questioni interpretative relative ad aspetti essenzialmente procedurali, si può oggi dire di aver raggiunto un quadro di riferimento chiaro e preciso circa i profili applicativi di questo metodo di risoluzione alternativa delle controversie, che offre opportunità di sicuro interesse non solo ai fini della deflazione del contenzioso giudiziario esistente ma anche in relazione alla prevenzione di azioni giudiziarie inevitabilmente lunghe, incerte e costose.

Dal canto suo, la materia condominiale si presenta come uno dei campi elettivi di applicazione della Mediazione grazie alla versatilità di questo strumento, che espande il suo potenziale risolutivo delle controversie ben al di là delle mere liti condominiali, per le quali il tentativo obbligatorio di mediazione era stato previsto quale condizione di procedibilità sin dal D.L. 28/2010 e poi reintrodotto – dopo la pausa forzata, determinata dall’intervento della Corte Costituzionale nel 2012- dal c.d. “decreto del fare”. Più precisamente, la Mediazione si presta a essere utilizzata anche in sede di recupero crediti (al di là dell’introduzione nel nostro ordinamento dell’istituto della negoziazione assistita, di cui in seguito di dirà) e nei rapporti con i terzi in generale e con i fornitori condominiali in particolare per ogni questione avente ad oggetto diritti disponibili ovverosia diritti a contenuto patrimoniale.

Premessa fondamentale alla trattazione che segue è la definizione del concetto di Mediazione o, come anche viene detto, di Mediaconciliazione: la mediazione consiste in una procedura di risoluzione delle controversie facilitata dall’intervento del Mediatore ossia di un terzo neutrale, imparziale e non giudicante, il quale – attraverso l’utilizzo di specifiche tecniche di comunicazione e spesso alla sua competenza tecnica nel settore rilevante – aiuta le parti a raggiungere un accordo conciliativo condiviso e di reciproca soddisfazione. Il Mediatore lavora sui veri interessi della parti in lite affinché possa essere raggiunta una soluzione efficace e possibilmente duratura della controversia in atto, esaminate le alternative all’accordo negoziale e individuato il perché delle istanze avanzate dai partecipanti alla procedura.  Un accordo, pertanto, voluto dalle parti e non una soluzione proveniente dall’esterno – come nel caso di quella imposta da una sentenza – ma anche un accordo che, per i contenuti suoi propri, può permettere di ottenere molto di più di quanto si potrebbe conseguire, basandosi su  un mero giudizio di diritto. Di fatto nulla vieta che una procedura di Mediazione, avente inizialmente a oggetto un solo determinato problema, possa essere allargata fino a comprendere l’intero assetto dei rapporti tra le parti, giungendo a una loro definizione globalmente satisfattiva, spesso attraverso soluzioni anche creative, con il solo limite del rispetto delle norme imperative di legge e dell’ordine pubblico.

Con particolare riferimento al nostro ordinamento giuridico, si possono distinguere essenzialmente quattro tipologie di Mediazione: la Mediazione obbligatoria, la Mediazione volontaria, la Mediazione delegata e la Mediazione contrattuale.
La Mediazione obbligatoria, prima di ricorrere ad una azione giudiziaria, è stata prevista dal D.L. 28/2010 per una serie di materie, tra le quali anche il contenzioso condominiale che qui ci occupa.  La Mediazione volontaria riguarda ogni altro tipo di controversia, purché avente ad oggetto diritti disponibili. La Mediazione delegata è invece quella mediazione disposta dal giudice nel corso di una causa civile, previo giudizio di conciliabilità della lite e salva la possibilità di formulazione di una proposta conciliativa da parte del giudice stesso. La Mediazione contrattuale, infine, è la procedura di risoluzione di future ed eventuali liti, prescelta concordemente dalle parti in sede contrattuale in forza di una specifica clausola.

Da un punto di vista pratico, il primo vantaggio di una procedura di Mediazione sta nell’efficacia dell’accordo conciliativo, che avrà già in sé valore di titolo esecutivo (equiparabile in tutto e per tutto a una sentenza), ottenuto però in pochi mesi  e a un costo decisamente inferiore rispetto a qualsiasi annosa controversia giudiziaria. Ulteriormente, viene previsto un  redito di imposta nel limite di € 500,00 per parte in caso di esito positivo della mediazione e un’esenzione dalle tasse di registro fino alla concorrenza di € 50.000,00.

La Mediazione nelle controversie condominiali

Quali controversie condominiali dovranno essere oggetto di un tentativo di Mediazione obbligatorio?
Il D.L. 28/2010, nel riferirsi all’art. 71 disp. att. c.c., riconduce all’applicabilità della Mediazione obbligatoria una vasta tipologia di liti condominiali che ricomprende sia tutte quelle disciplinate dalle disposizioni di attuazioni al codice civile sia quelle previste negli artt. da 1117 a 1139 del codice stesso, indipendentemente dal tipo di condominio di cui si tratti, sia esso “minimo”, orizzontale, verticale o un c.d. supercondominio: parti comuni, loro destinazione d’uso, regolamenti condominiali, spese fatte dal condomino senza le necessarie autorizzazioni, questioni relative alla gestione del condominio, alle tabelle millesimali, revoca dell’amministratore o problematiche afferenti a una sua asserita responsabilità civile e così via.

Conseguentemente, chiunque ritenga adire le vie giudiziali in relazione a una lite condominiale, dovrà preliminarmente proporre istanza di mediazione presso un Organismo di Mediazione territorialmente competente. L’incontro preliminare tra le parti e il mediatore – al fine di valutare la sussistenza dei requisiti di legge per le prosecuzione della procedura – dovrà per legge essere fissato non oltre un mese dal deposito della domanda e la mediazione dovrà concludersi entro 90 giorni da tale data, salvo accordo in deroga delle parti.

Trattandosi di Mediazione obbligatoria, le parti dovranno necessariamente essere assistite da un avvocato e, in ogni caso, presenziare personalmente alla procedura. Laddove la parte chiamata sia il condominio, l’Amministratore dovrà aver previamente acquisito il consenso alla procedura  dell’assemblea condominiale. Per il caso in cui la convocazione dell’assemblea non sia stata possibile per il giorno fissato ai fini dell’incontro preliminare, la procedura dovrà essere aggiornata a un ulteriore, successivo incontro.
Da qui la necessità di una più specifica formazione degli amministratori condominiali in materia di mediazione soprattutto al fine di poter illustrare chiaramente all’assemblea non solo i tratti salienti dell’istituto, ma anche le sanzioni patrimoniali in sede giudiziale a carico della parte chiamata in mediazione che non abbia aderito, senza giustificato motivo,  al tentativo di conciliazione, optando in sua vece per una procedura giudiziale.  Sul punto, la giurisprudenza si dimostra sempre più rigorosa nell’applicare le sanzioni previste dalla legge: innanzitutto una condanna al pagamento di una somma pari all’importo del contributo unificato, la possibilità per il giudice di desumere argomenti di prova dall’assenza della parte in mediazione e, non da ultimo, di applicare ulteriori , pesanti sanzioni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.

Da un punto di vista pratico, si è provata utile una breve trattazione propedeutica dell’argomento della mediazione in sede di assemblea ordinaria, a prescindere dalla sussistenza di una controversia condominiale, eventualmente accompagnata dalla distribuzione ai condomini di materiale informativo.

Il recupero dei crediti condominiali

Come già evidenziato nelle premesse, i casi sopra descritti non esauriscono l’ambito applicativo della mediazione nelle controversie condominiali, dovendosi anche considerare le opportunità offerte da una Mediazione volontaria al fine di non gravare il condominio, per quanto possibile, di gravose liti giudiziarie con risvolti diretti anche e soprattutto nell’ambito della vita  e della pace condominiale.
La questione si propone in tutta la sua evidenza soprattutto con riferimento alla problematica del recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi. La recente riforma del condominio, entrata in vigore dal 18 giugno 2013,  ha legittimato e obbligato, salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’Amministratore ad “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso” ( art. 1129 c.c., come novellato).

Secondo l’interpretazione tradizionale, quindi, l’Amministratore potrà ricorrere allo strumento del decreto ingiuntivo al fine di procedere al recupero dei crediti dovuti dal condomino moroso.
Se tale è la teoria, però, su piano pratico non pare possibile prescindere dalla realtà. Innanzitutto, infatti, non sarà escludibile (ma, anzi, altamente probabile) un’opposizione “ad hoc” al decreto ingiuntivo in questione, sia pur provvisoriamente esecutivo e salvo revoca di tale provvisoria esecuzione.  Ulteriormente, in assenza di beni mobili del debitore facilmente escutibili (per esempio un conto corrente non solo noto ma anche capiente ovvero emolumenti da lavoro pignorabili), l’unica possibilità di recupero potrà avvenire attraverso una procedura esecutiva immobiliare con anticipazioni di spese vive e legali sicuramente elevate da parte del condominio procedente, tempi dilatati e – nell’attuale situazione del mercato immobiliare – anche una notevole incertezza circa l’esito delle procedure di vendita dell’immobile, oltre a un inevitabile inasprimento dei rapporti tra condomini e un quasi sicuro perdurare dello stato di morosità in relazione alle future spese condominiali.

E’ di tutta evidenza come, fronte a una situazione del tipo descritto, la mediazione possa costituire uno strumento di pronto e sicure realizzo del credito condominiale atto, tra l’altro, a garantire la stabilità e la tranquillità dei rapporti tra condomini.
Sul punto occorre innanzitutto precisare che, nell’ambito della mediazione volontaria – e a differenza dalla mediazione obbligatoria e delegata, sulla base della condivisibile interpretazione data dal Ministero di Giustizia – non è necessaria l’assistenza di un legale; sarà pertanto sufficiente la presenza delle parti (nel caso di specie l’Amministratore e il condomino). Fronte  a un esito positivo della procedura conciliativa, quindi, quanto all’efficacia del verbale di conciliazione occorrerà distinguere tra l’ipotesi in cui alla mediazione abbiano comunque partecipato gli avvocati delle parti o meno. Nel primo caso il condominio disporrà di un verbale con efficacia immediata di titolo esecutivo, nel secondo tale efficacia potrà essere acquisita a seguito di una semplice e veloce procedura di omologazione del verbale stesso da parte del Presidente del Tribunale competente per territorio. Ulteriormente, nel caso in cui il condomino moroso non ottemperasse agli accordi pattuiti in sede di mediazione, non sarà evidentemente necessario il ricorso al rimedio del decreto ingiuntivo, ma si potrà procedere direttamente in via esecutiva senza che il debitore possa opporre alcunché, avendo riconosciuto il debito condominiale come esistente in sede di conciliazione.
Nel caso specifico del recupero dei crediti condominiali,  poi, un ulteriore profilo di interesse è dato dalla possibilità che la parte debitrice sostenga tutti i costi della mediazione, che rappresenterà, quindi, un’operazione a costo zero per il condominio.

La procedura di mediazione potrà poi essere utilmente intrapresa anche nei confronti dei fornitori vantanti crediti nei confronti del condominio e, nello specifico, crediti che non possano essere tempestivamente onorati a causa della morosità di alcuni condomini, salvo richiesta di esborsi aggiuntivi ai condomini in bonis. In luogo di opposizioni, spesso vane e dispendiose, ai decreti ingiuntivi dei fornitori, nulla osterà ad addivenire a un accordo conciliativo con gli stessi che possa tenere conto delle momentanee difficoltà condominiali.
Mediazione o negoziazione assistita?
Un cenno in questa sede merita anche l’istituto della negoziazione assistita, recentemente introdotto nel nostro ordinamento quale ulteriore metodo di risoluzione delle controversie alternativo al giudizio.

Al di là di probabili profili di incostituzionalità dell’istituto, così come concepito dal legislatore, lo stesso – sia pur fortemente voluto da una parte dell’Avvocatura – non pare essere uno strumento idoneo ai fini di una efficace risoluzione delle controversie in generale e delle controversie condominiali in particolare e ciò per varie ragioni.
In estrema sintesi, la negoziazione assistita consiste in una trattativa tra avvocati al fine di addivenire alla risoluzione di una controversia insorta tra i propri assistiti: nulla più, nulla meno rispetto a quanto si sia sempre fatto negli studi legali e tra studi legali.  Unica novità: fronte a una procedura di negoziazione assistita svolta secondo le modalità previste dalla legge, l’accordo concluso tra la parti avrà egualmente efficacia di titolo esecutivo. Una delle molte pecche della novella legislativa: assenza – almeno sino ad ora – di qualsivoglia incentivo fiscale come previsto nel caso della mediazione.

Le pecche dell’istituto, però e purtroppo, non si arrestano qui. La legge istitutiva della negoziazione assistita non prevede in alcuna sua parte che alla procedura debbano assistere personalmente le parti, con l’inevitabile o, quanto meno, altamente probabile conseguenza che – in luogo di un efficace accordo conciliativo, si addivenga a un mero accordo transattivo.
La differenza tra conciliazione e transazione è palese: la transazione presuppone reciproche concessioni e spesso rinunce, traducendosi in un esito spesso poco soddisfacente per le parti e, nel medio – breve termine, in un accordo intuitivamente dalla scarsa “tenuta”.
Diversa la situazione in presenza di un accordo conciliativo, frutto di una procedura di mediazione nell’ambito della quale la comunicazione tra le parti sia stata facilitata e, soprattutto, ristabilita da un mediatore esperto. Solo in tale ambito e a seguito di un confronto diretto tra i contendenti (eventualmente  anche assistiti dai propri avvocati) potranno essere presi in considerazione i reali interessi delle parti ed elaborata una soluzione che possa contemperare gli stessi.  Prevenendo una facile e scontata obbiezione, è del tutto naturale che anche nell’ambito di una mediazione le parti effettuino rinunce o addivengano a compromessi. Cambia tuttavia la prospettiva, in quanto rinunce e compromessi avranno luogo e verranno valutate in un contraddittorio diretto tra le parti, vere protagoniste della procedura, e non “intermediate” da soggetti comunque terzi agli interessi dei propri assistiti.

E, ancora, mentre la Mediazione civile e commerciale è stata compiutamente regolata dal legislatore anche quanto ai tempi massimi di durata, nulla di tutto questo è stato previsto per la negoziazione assistita, che potrebbe ipoteticamente prolungarsi per mesi e mesi senza per questo dimostrarsi in alcun modo illegittima, ma risultando – all’atto pratico – potenzialmente defatigante nonché potenzialmente in contrasto con gli artt. 3 e 24 della Costituzione.
Ciò premesso e tornando alla materia condominiale, occorre innanzitutto evidenziare come tale materia non sia stata in alcun modo sottratta all’ambito applicativo della mediazione obbligatoria.
La possibilità di un ricorso alla negoziazione assistita potrebbe profilarsi quindi nell’ambito della scelta di uno strumento di risoluzione alternativa delle controversie su base volontaria e, quindi, per esempio, quale via da percorrere prima di ricorrere a una azione monitoria quale il decreto ingiuntivo per il recupero dei  crediti condominiali ovvero per far fronte alle richieste di creditori del condominio.

La scelta della negoziazione assistita nell’ambito del recupero dei crediti pare sconsigliabile anche in relazione ai tempi e ai costi, oltre che per quanto sopra già illustrato con riferimento all’efficacia dell’accordo eventualmente raggiunto.
La negoziazione assistita presuppone in primis che tutte le parti siano munite di un avvocato. In altri termini, la parte che desideri tentare una risoluzione in via bonaria della controversia con i benefici derivanti dalle procedure previste dalla legge ( accordo negoziale quale titolo esecutivo) dovrà, per il tramite del proprio legale, proporre tale procedura all’altra parte la quale, laddove desideri aderirvi, dovrà a sua volta munirsi di avvocato, laddove – ricorrendo a una procedura di mediazione volontaria – tale obbligo di necessaria assistenza non sussiste. Quanto ai tempi di avvio della procedura, poi, l’altra parte avrà 30 giorni di tempo per aderire o rifiutare e, nel caso di mancato ritiro della raccomandata, sarà altresì necessario attendere i tempi di riconsegna postale. Successivamente, i legali delle parti dovranno predisporre un accordo di negoziazione assistita, che il cliente sarà tenuto a sottoscrivere. Nell’ambito di una mediazione, invece,  l’incontro preliminare verrà fissato dall’Organismo di Mediazione entro e non oltre 30 giorni dal deposito dell’istanza, passandosi quindi immediatamente alla fase operativa e, potenzialmente, anche già a un accordo in tale sede il cui testo potrà essere anche contenuto nello stesso verbale di primo incontro.

Un ultimo punto a sfavore della negoziazione assistita, che non pare possibile trascurare è la possibilità che l’oggetto di tale procedura vada a sovrapporsi ad altro contenzioso connesso ed oggetto di mediazione obbligatoria, creando pertanto una situazione che non può che far propendere per la scelta di una procedura di mediazione, tenuto anche presente che tra i due istituti pare agevole asserire vi sia un rapporto di genere a specie, essendo la mediazione anche assumibile a una procedura negoziazione assistita tra le parti, ma facilitata dall’opera di un mediatore.
La Mediazione nei rapporti con i terzi

Oltre che per sanare le controversie condominiali insorte nei confronti di terzi, nella specie creditori a vario titolo del condominio, un’eguale possibilità può essere sfruttata per regolare i rapporti e la risoluzione di future controversie nel caso in cui i fornitori del condominio possano versare in una situazione potenzialmente debitoria nei confronti del condominio stesso, per esempio per cause più propriamente afferenti al campo della responsabilità civile aquiliana e nell’ambito di lavori condominiali dati in appalto ovvero per casi di asseriti inadempimenti contrattuali.
In tali ipotesi si dovrà procedere in via contrattuale attraverso la previsione di apposite clausole compromissorie che deferiscano, a condizione di procedibilità, la trattazione preliminare di una controversia innanzi a un Organismo di Mediazione preventivamente individuato dalla parti. Per completezza, la predetta clausola dovrebbe essere presente in ogni singolo contratto afferente all’opera o all’incarico comunque conferito e, così, per esempio, non solo nel contratto con la ditta appaltante ma anche in quelli di tutti i soggetti prestatori d’opera.

Cruciale, sul punto, l’individuazione dell’Organismo di Mediazione. In merito l’esperienza consiglia di evitare scelte di Organismi “generalisti”, ma di indirizzarsi a Organismi “tecnici” ossia i cui Mediatori abbiano le competenze tecniche e professionali necessarie per affrontare i problemi correlati alle potenziali controversie e quindi possano facilitare la comunicazione tra le parti in modo ottimale, competente e soprattutto chiaro. Il tutto evitando Organismi in cui la nomina di un Mediatore avvenga su basi di mera turnazione, ma abbia a presupposto una verifica dei requisiti di competenza necessari alla risoluzione delle controversie assegnate.

La previsione “a monte” di un necessario tentativo di mediazione è sicuramente la soluzione ottimale; tuttavia, in assenza, nulla vieterà al condominio di deliberare sempre e comunque il ricorso alla Mediazione civile e commerciale anche nel caso di volontarietà della stessa, tenuto conto degli indubbi vantaggi già descritti e, comunque, anche dei vantaggi in sede giudiziale innanzi al magistrato designato al quale potrà comunque essere richiesto di disporre un tentativo di mediazione delegata (la cui partecipazione diventerà obbligatoria per la parte resistente) eventualmente preceduta da una proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c.

Avv. Lorenza Maria Villa