Locazioni brevi: D.L. 50 del 24/04/2017 – Applicazione della cedolare secca.

L’art. 4 del D.L. 50 del 24/04/2017 introduce le nuove norme fiscali per le locazioni brevi.

L’articolo specifica quali sono le locazioni brevi, individuandoli come segue:

“i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.

Per tale tipologia di locazione è possibile l’applicazione della cedolare secca e la ritenuta a titolo di acconto o di imposta da parte degli intermediari.

Dal 01/06/2017, i redditi derivanti da contratti di locazione di breve durata potranno essere sottoposti all’imposizione fiscale della cedolare secca, con l’applicazione dell’imposta del 21 %, oppure si potrà optare per l’applicazione dell’IRPEF per aliquote e scaglioni (aliquota minima 23%).

Le novità introdotte dal D.L. 50/2017 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti da contratti di sublocazione e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi. In entrambi i casi deve trattarsi di contratti riconducibili alla tipologia della locazione breve.

Si sottolinea inoltre l’estensione del trattamento fiscale anche alla sublocazione, quale elemento di novità: i redditi derivanti dalla sublocazione sono infatti “redditi diversi” ex art. 67 Tuir e non “redditi fondiari”. Viene pertanto esteso il regime della cedolare secca anche a un tipo di reddito che non appartiene ai redditi fondiari.

Entro 90 giorni dall’entrata in vigore del D.L. 50/2017 ossia dal 24/04/2017, con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, saranno stabilite le disposizioni di attuazione, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.

È infine previsto che l’Agenzia delle entrate stipuli convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.

La norma riguarda solo la locazione tra privati e i contratti potranno essere stipulati:

1. direttamente;
2. tramite intermediari (ad es. agenzie di intermediazione immobiliare);
3. attraverso portali on line.

La norma introduce un adempimento a carico degli intermediari immobiliari (ad es. agenzie, portali online tipo “Airbnb”) che concludono un contratto di locazione sotto i 30 giorni tra inquilino e proprietario, di regola su incarico di quest’ultimo:

• Inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione da Euro 250 a 2.000. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati;
• Qualora l’intermediario, oltre a mettere in contatto le parti, incassi anche il canone pattuito, scatta l’obbligo di trattenere il 21% e versarlo direttamente all’Agenzia delle Entrate. Se il proprietario avrà scelto la cedolare, la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e non ci sarà più nulla da pagare; in caso di scelta per l’IRPEF ordinaria si tratterà di un versamento a titolo d’acconto e il proprietario lo considererà in acconto dell’IRPEF dovuta per quell’anno. Pertanto per il locatore la ritenuta operata diventerà a titolo d’imposta o a titolo di acconto a seconda se lo stesso abbia optato o meno per la cedolare secca;
• L’imposta trattenuta e versata dall’intermediario dovrà essere certificata e pertanto gli intermediari dovranno inviare ai proprietari la certificazione unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’art. 4 D.Lgs. 322/1998.

Si precisa che la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

L’opzione per la cedolare secca è esercitata alla registrazione del contratto. Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso, come le locazioni brevi, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, devono trasmettere i dati relativi ai contratti di cui ai punti precedenti conclusi per il loro tramite.

Gli intermediari qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti in oggetto, devono versare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito.

Dott Pasquale Fallacara

CONSULENTE FISCALE CONFABITARE