Locazione: la restituzione del bene locato

L’articolo 1590 c.c. disciplina gli obblighi di restituzione della cosa locata che competono al conduttore, prevedendo che:
a. la cosa deve essere restituita “nello stato medesimo” in cui è stata ricevuta, secondo la descrizione eseguita dalle parti al momento della consegna, fatto salvo il normale deperimento collegato all’uso o al consumo della stessa;
b. se le parti non hanno curato la descrizione del bene, con idoneo verbale di consegna al momento di sottoscrizione del contratto, “scattano” le presunzioni iuris tantum di legge, per l’appunto, presumendosi che “il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.

Il contenuto precettivo della norma ed il rovesciamento dell’onere probatorio in capo al conduttore, gravato dall’obbligo di superare le presunzioni di legge sullo stato di descrizione del bene, impongono a quest’ultimo di avere cura in sede di sottoscrizione del contratto, di pretendere da parte locatrice un verbale di descrizione del bene ovvero di specificare all’interno del contratto eventuali carenze manutentive o danni del bene stesso, che mutandone le caratteristiche facciano poi presupporre uno stato differente rispetto a quello poi risultante in assenza di descrizione, con ogni conseguente obbligo in capo al conduttore.
Se è pur vero, come la dottrina insegna che: “il normale deterioramento è considerato fisiologico al godimento del bene” , in materia operano le presunzioni iuris tantum e, pertanto, ove il conduttore riconsegni la cosa locata in “cattivo stato di manutenzione”, si presume l’abbia ricevuta in buono stato di manutenzione, competendo al conduttore l’onere della prova.
La giurisprudenza è uniforme nel ritenere che l’onere della prova gravi in capo al conduttore: “In un giudizio di restituzione della cosa locata l’onere della prova relativa all’effettuata restituzione incombe sul conduttore, trattandosi di fatto estintivo del diritto vantato dal locatore al termine del rapporto locativo, quale ne sia stata la causa di cessazione” .
Da quanto esposto susseguono una serie di consigli e cautele che impongono alle parti di prevenire l’insorgere del contenzioso attraverso semplici accorgimenti quali la redazione di un verbale di consegna del bene immobile accompagnato da un inventario all’atto dell’immissione in possesso del bene da parte dell’inquilino e conseguentemente la redazione di altro verbale di riconsegna del bene al momento del rilascio dell’unità immobiliare, accompagnato dalle necessarie clausole di chiusura del rapporto e delle pendenze a scanso di contenziosi futuri.

Avv. Saverio Luppino
Consulente Confabitare