Liti condominiali e mediazione: il ruolo dell’amministratore
L’art. 5 del D. Lgs. 28 del 4 marzo 2010 ha espressamente sancito l’obbligo di esperire il tentativo di mediazione anche per le controversie in materia condominiale. Tuttavia, l’entrata in vigore della mediazione obbligatoria in quest’ambito è stata prorogata di 12 mesi. Pertanto, solo dal 21 marzo 2012 la materia condominiale soggiace alla suddetta disciplina, con la conseguenza che attualmente per tali controversie la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. E’ opportuno valutare l’impatto di questa novità in ambito condominiale che certamente sarà dirompente, tenuto conto che in Italia circa la metà della popolazione – e nelle grandi città la quasi totalità dei cittadini – vive in condominio.
In primo luogo va evidenziata una caratteristica di questo tipologie di controversie che non può essere ignorata se si adottano finalità conciliative. I soggetti che fanno parte del condominio sono “costretti” ad una convivenza reciproca, non sempre di facile conduzione, quanto meno in ragione dell’eterogeneità di interessi di cui ciascuno è portatore. Ebbene, proprio a causa della insuperabile coesistenza forzosa dei partecipanti, qualsiasi conflitto corre un notevole rischio di radicalizzarsi, replicandosi quotidianamente e all’infinito. Ne deriva l’assoluta necessità della conciliazione che in questo ambito non è solo finalizzata alla risoluzione delle controversia attuale, ma può anche conseguire lo scopo di evitare il ripetersi di future contese.
In secondo luogo occorre sottolineare che il condominio negli edifici, come fenomeno giuridico, ha una rilevante specificità, che spiega i suoi effetti anche sul procedimento di mediazione, il quale dovrà necessariamente tener conto delle regole che disciplinano le fattispecie coinvolte. Due sono gli aspetti peculiari della partecipazione del condominio alla mediazione. Da una parte, a differenza di qualsiasi altro soggetto unipersonale, il condominio, essendo costituito da un complesso di persone, è un ente di gestione, che pur non avendo distinta soggettività, esprime la sua volontà attraverso l’organo preposto a tale scopo, ossia l’assemblea.
L’approvazione dell’accordo conciliativo, quindi, avviene obbligatoriamente attraverso una delibera assembleare. Dall’altra parte, la partecipazione del condominio al procedimento avviene attraverso il suo rappresentante legale, l’amministratore, del quale è necessario individuare l’ambito operativo. All’amministratore è attribuita ex lege la legittimazione processuale attiva e passiva del condominio, potendo agire ed essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione concernente le parti comuni dell’edificio. Si tratta di comprendere se tale legittimazione permane in capo all’amministratore anche in sede di mediazione. In assenza di giurisprudenza al riguardo, gli approdi interpretativi cui è giunta la Cassazione in tema di rappresentanza e poteri processuali dell’amministratore possono fornire utili parametri di riferimento anche in materia di mediazione.
Considerato che il procedimento di mediazione costituisce una fase di una controversia, seppure preliminare, collegabile ad un possibile contenzioso, si ritiene che l’amm.re possa esercitare le sue facoltà di legittimato processuale, in conformità a quanto prescrive la legge. Per cui, in base al combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c., il medesimo può avviare o essere chiamato in mediazione, in via autonoma e senza preventiva autorizzazione assembleare, qualora l’oggetto della controversia ricada entro le sue attribuzioni. Qualora, invece, l’oggetto del contendere esuli da tale ambito, l’amm.re non potrà prescindere dall’ottenere l’autorizzazione dall’assemblea, sia per proporre l’istanza di mediazione sia per decidere se aderirvi o meno.
In ogni caso, la posizione dell’amm.re resta assolutamente scomoda, in quanto qualsiasi scelta da lui operata, sebbene in buona fede e nell’esclusivo interesse del condominio, può essere oggetto di critica. A titolo meramente esemplificativo, se viene comunicato un invito in mediazione per una richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni, l’amm.re può: 1) non aderire; 2) aderire e andare da solo in mediazione; 3) aderire e andare accompagnato da un legale o con l’assistente di un perito (es. un ingegnere).
Qualsiasi di queste scelte comporta un’assunzione di responsabilità, in quanto se da una parte chiedere l’ausilio di un consulente (legale e tecnico) impone un onere economico, il non andare o andare senza consulente può produrre effetti negativi (processuali o sull’esito della mediazione). Ad ogni modo, le questioni interpretative e i dubbi applicativi concernenti la partecipazione del condominio ad una procedura di mediazione sono molteplici. Fintanto che non si sarà formata una consistente prassi applicativa, la miglior soluzione per l’amm.re condominiale sarà quella di rimettere ogni decisione all’assemblea, anzitutto in merito all’adesione o meno al procedimento di mediazione. Ad ogni modo appare opportuna anche una specifica convocazione assembleare prima dell’eventuale conclusione di un accordo conciliativo.
Autore: avv. Antonella Capaccio – Presidente sede Provinciale Confabitare Salerno