L’indennità di avviamento nella locazione commerciale

L’indennità di avviamento è un istituto previsto per tutelare il conduttore di un immobile adibito a uso commerciale, in caso di cessazione del contratto di locazione. L’obiettivo dell’indennità di avviamento è compensare il conduttore per la perdita del vantaggio economico derivante dalla clientela acquisita nel corso degli anni.

Si tratta di un compenso economico che il locatore deve corrispondere al conduttore al termine del rapporto, e riguarda le attività che prevedono contatti diretti con il pubblico come il commercio al dettaglio, ristoranti, bar e alberghi, dove la clientela tende a sviluppare un legame con la sede fisica dell’impresa.

L’importo dell’indennità è stabilito dalla legge (articolo 34, legge 392/1978): equivale a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto per le attività commerciali, e sale a 21 mensilità nel caso di attività alberghiere o simili. Se l’indennità di avviamento è dovuta, il conduttore può ritardare il rilascio dell’immobile fino a quando il locatore non la corrisponde.

Il conduttore ha altresì diritto ad un’altra indennità, di pari importo di quella di avviamento, ove l’immobile sia adibito, entro un anno, all’esercizio di una attività affine a quella esercitata dal conduttore uscente.

L’indennità è dovuta se il contratto di locazione cessa per disdetta del locatore. Non è invece dovuta quando è il conduttore a recedere oppure a inviare disdetta, in caso di risoluzione consensuale del rapporto, o ancora se esso cessa a causa di un provvedimento della pubblica amministrazione (Corte Cost., sentenza n.542/1989). Non è dovuta, infine, in caso di sfratto per morosità o, comunque, di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.

Avv. Luigi Maccarrone
(consulente di Confabitare)