Confabitare, ha scritto al presidente dell’Anci Antonio Decaro una lettera per rivendicare una serie di iniziative forti per il settore immobiliare

Preg.mo Sig.
Ing. Antonio DECARO
Presidente nazionale ANCI
Via mail

Prot.n. 30/2020/AZ/gb
Oggetto: tavolo di concertazione sulla crisi delle locazioni commerciali e residenziali

Illustrissimo Presidente,
Le scrivo nella mia qualità di Presidente Nazionale dell’Associazione CONFABITARE – Associazione Proprietari Immobiliari – nata a Bologna nel novembre 2009, quale Organizzazione rappresentativa a tutela dei proprietari che, in pochi anni, contava già 10.000 iscritti ed una quarantina di sedi sparse in tutta Italia e, ad oggi, si è estesa su tutto il territorio nazionale, con oltre 80 sedi e con più di 51.000 iscritti.

Un importante riconoscimento per il lavoro svolto in tutta Italia è giunto il 14 settembre 2016 quando Confabitare è stata riconosciuta ed inserita dal MIT tra le associazioni maggiormente rappresentative della proprietà immobiliare a livello nazionale ed è quindi stata convocata al tavolo di confronto con tutte le altre associazioni nazionali del settore, per il rinnovo della convenzione nazionale che stabilisce i criteri generali per definire gli accordi in sede locale per i contratti a canone concordato (c.d. 3+2). Un nuovo importante risultato l’abbiamo avuto, poi, sempre a livello nazionale, con l’iscrizione al Registro dei portatori di interessi presso la Camera dei Deputati, ottenuta nel novembre 2018, che ci consente di portare avanti le nostre proposte al Governo e di confrontarci con le varie Commissioni parlamentari sulle problematiche abitative, continuando quindi a svolgere nel modo migliore la funzione di portavoce della categoria che rappresentiamo.

Negli ultimi anni Confabitare ha assunto, in tutta Italia, un ruolo sempre più da protagonista nel contesto sociale e politico delle tantissime realtà locali in cui è presente, organizzando convegni, seminari e iniziative pubbliche che spesso hanno avuto ampia eco sui media, e che hanno riscosso ovunque notevole partecipazione ed interesse sia per i temi trattati sia per l’autorevolezza dei relatori. Questa nostra peculiare attività fa di Confabitare un soggetto portatore di interessi specifici che ci pone al fianco dei nostri associati e, in generale, di chi possiede immobili, sia per affrontare e superare i problemi contingenti che per prepararsi alla crisi che investirà pesantemente il comparto immobiliare. La “chiusura” delle principali attività del Paese ha comportato, come Le è ben nota anche nella sua qualità di Sindaco di Bari, per famiglie e attività l’interruzione nel pagamento degli stipendi come dei flussi di cassa per le aziende. Scelta pesante ma necessaria, ne siamo consapevoli. Come siamo consapevoli, però, che la situazione è ormai divenuta insostenibile: molte imprese sono ferme o stentano a ripartire e non riescono a pagare l’affitto, come anche molte famiglie, con la conseguenza che tutto ciò grava, al momento, su molti proprietari che non percepiscono più l’affitto e, loro volta, si trovano in difficoltà a far fronte ai propri impegni.

La riapertura, in parte avvenuta e in parte da decidere, non risolverà questa situazione in modo automatico né rapido. Non c’è un “meccanismo automatico di mercato” che riporta la situazione economica allo status quo ante, come se nulla fosse successo. In questo contesto il comparto immobiliare, che esce da oltre dieci anni di crisi, ne subirà conseguenze pesanti ed imprevedibili. CONFABITARE è seriamente preoccupata di quella che potrà essere la ricaduta su tutto il comparto delle locazioni, sia quelle residenziali che quelle produttive e commerciali. E non è certo il credito d’imposta l’unica risposta che lo Stato può e deve dare! Se un’attività è in grado di pagare regolarmente l’affitto, non avrà bisogno del bonus dato dal credito! Se, invece, l’attività è chiusa, è difficile che abbia la liquidità per far fronte al canone, alle varie spese, magari stipendi, contributi, tasse varie. Quando riaprirà, se riaprirà e resterà aperta, non è detto che sia in grado di pagare altre tasse sulle quali “giocarsi” il credito.
Una situazione nuova che va affrontata sia con strumenti nuovi che con una visione generale nuova del problema.
Per non parlare delle locazioni per studenti universitari, comparto travolto dai provvedimenti ed oggetto di pericolosi “fai da te” che temiamo non risolvano i problemi ma li aggravano. Così come altrettanto importante è il settore dei B&B e degli affitti brevi (inferiori ai 30 giorni) troppo esposti ai divieti e ai limiti di circolazione, soprattutto per la parte turistica.
A tutto questo si aggiunga il rischio sociale (e di ordine pubblico) che potrebbe coinvolgere i Comuni, ma non solo, nel caso in cui le Famiglie si dovessero trovare in grave difficoltà nel pagare l’affitto. Amministrazioni che, per parte loro, sono anche quelle più in prima linea sia dal lato dell’imposizione fiscale sugli immobili, sia da quello dei mancati introiti.

Fatte tutte queste doverose premesse e considerazioni, riteniamo opportuno svolgere alcune riflessioni e formulare alcune proposte che, come Confabitare, pensiamo possano essere tematiche d’interesse anche per ANCI:

1)-cedolare secca 10% contratti concordati (3+2) su tutto il territorio nazionale

Un vantaggio assolutamente semplice da introdurre ed anche sostenibile è l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 10% su tutto il territorio nazionale. Infatti, questa agevolazione fiscale è già in vigore in caso di emergenza a seguito di eventi calamitosi; l’attuale normativa prevede che l’applicazione della medesima sia del 10% anziché del 21%, con riferimento ai contratti di locazione a canone concordato stipulati per immobili situati in Comuni per i quali è stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti la data del 28/5/2014, lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi. Per l’anno 2020 tale riduzione di aliquota si applica limitatamente ai Comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. La riduzione dell’aliquota trova la propria giustificazione nel dare un aiuto concreto alle comunità e ai territori colpiti da sciagure naturali.

E’ indubbio che tutto il territorio italiano sia interessato, nel 2020 e non solo, dall’effetto pandemia del Covid-19, un effetto sicuramente paragonabile ad uno stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi, un effetto che necessita di provvedimenti a sostegno di tutti, anche dei proprietari immobiliari in qualità di locatori di immobili.
CONFABITARE ritiene quindi che sia doveroso estendere per gli anni 2020 – 2021 e 2022 l’applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca al 10% a tutti i contratti di affitto concordati stipulati per gli immobili ubicati su tutto il territorio nazionale.

2)-sgravi fiscali a sostegno delle locazioni in generale

a. Disporre il differimento al 30 novembre 2020 del pagamento di IMU, TARI e imposte locali minori, con possibilità di rateizzare il carico fiscale senza interessi e con scadenza pluriennale.
b. Come associazione a tutela della proprietà immobiliare, nel sostenere l’ipotesi di un differimento fiscale dei tributi, riteniamo si debba prevedere una forma di sostegno, diretta o indiretta, alle Amministrazioni locali affinché siano messe in condizione di deliberare una riduzione dell’IMU a favore dei proprietari che acconsentono a ridurre, anche in via temporanea, l’affitto ai propri inquilini. Questo sia per le locazioni ad uso abitativo che ad uso diverso.
c. In un simile e più ampio contesto, CONFABITARE ritiene che un credito d’imposta sui canoni effettivamente pagati per tutto il 2020, a favore dei conduttori, sia per le locazioni residenziali che commerciali, potrebbe, se collegato alla riduzione IMU, costituire una prima valida risposta alle difficoltà del comparto.

3)-cedolare secca canoni di locazione ad uso commerciale

Vista l’esperienza positiva, avvenuta nel 2019, con l’applicazione della cedolare secca ai contratti commerciali, anche se limitata per categoria catastale e superficie, riteniamo che, al fine di incentivare la sottoscrizione, anche in modalità assistita e garantita, di accordi con i proprietari immobiliari volti alla riduzione, anche in via temporanea, dei canoni di locazione, scongiurando il rischio di un incremento esponenziale degli sfratti per morosità e della conseguente chiusura delle attività, sia utile, se non strategico, per aiutare le attività e garantire un vantaggio anche ai locatori, reintrodurre, per il periodo 2020 – 2022, la cedolare secca al 10% per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo, abbinata ad un bonus fiscale sui canoni pagati ovvero a riduzioni della TARI, delle tassa di occupazione del suolo pubblico ed alla riduzione dell’IMU.

Come Associazione di categoria riteniamo che, in questo momento, sia del tutto sbagliato, oltre che ingiusto, discriminare fra categorie “merceologiche” o, peggio, “catastali”. Sul tema abbiamo già ipotizzato un possibile provvedimento di legge che potrebbe essere oggetto di reciproca valutazione.

4)-misure generiche d’incentivazione alla riduzione dei canoni ed all’utilizzo – anche alternativo – degli immobili aventi altra destinazione d’uso

a. È assolutamente necessario prevedere forme d’incentivazione fiscale a favore dei proprietari-locatori che siano disponibili a rinegoziare e rimodulare le condizioni economiche dei contratti sia per l’uso residenziale, che commerciale o per studenti universitari.
b. Si dovrà valutare la possibilità di specifici ulteriori vantaggi a favore dei locatori disposti a mutare i contratti di locazione a canone libero in contratti concordati. Lo stesso incentivo andrà previsto per chi intenda mutare l’affitto agli studenti universitari.
c. Occorre prevedere sia incentivi che modalità semplificate per concedere la possibilità agli operatori alberghieri che, causa assenza di turisti nelle proprie località, decidano di ospitare – a condizioni economiche agevolate – nelle strutture studenti universitari fuori sede, lavoratori in mobilità geografica, operatori del comparto sanità e sicurezza.
d. Si dovrebbe pensare ad una forma di agevolazione / vantaggio fiscale per incentivare le parti contrattuali a stipulare specifiche forme di garanzia del regolare pagamento del canone di locazione.

Una collaborazione ANCI – CONFABITARE potrebbe essere determinante nella politica di sostegno del mondo immobiliare e foriera di possibili importanti proposte da rivolgere congiuntamente al Governo.
Resto a sua completa disposizione, Sig. Presidente, per un contatto in videoconferenza e, nell’attesa di poterci incontrare di persona, Voglia gradire i miei più Cordiali saluti.

Bologna, 13 maggio 2020

Alberto ZANNI
Presidente Nazionale

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