La Legge di Bilancio 2023 e il settore immobiliare
Sono tante le novità di natura fiscale contenute nella Legge di Bilancio 2023 n.197/2023 che possono interessare i contribuenti nell’ambito del settore immobiliare. Dal superbonus al bonus mobili, dalla detrazione irpef del 50% dell’iva pagata per l’acquisto di unità immobiliari alla proroga dell’agevolazione prima casa under 36, all’esenzione Imu per gli immobili occupati abusivamente. Il dedalo di novità può disorientare il contribuente; è quindi necessario porre un po’ d’ordine a questo labirinto.
DETRAZIONE IVA ACQUISTO IMMOBILI AD ALTA EFFICIENZA ENERGETICA
Il comma 76 della Legge di Bilancio 2023 consente di detrarre il 50% dell’Iva versata per l’acquisto, entro il 31 dicembre 2023, di immobili residenziali di classe energetica A o B. La detrazione viene spalmata in dieci quote costanti a partire dall’anno in cui è stata sostenuta la spesa per l’acquisto dell’immobile. Gli immobili devono essere acquistati dalle imprese che li hanno costruiti o dagli OICR (organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliari), Non importa che si tratti di un acquirente che compra la sua prima casa e neppure che si tratti di abitazioni accatastate nelle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9). La caratteristica fondamentale è la classe energetica A o B. L’agevolazione dovrebbe estendersi anche all’iva pagata sull’acquisto delle pertinenze unitamente all’abitazione, anche se con atto separato, ma sempre entro l’anno 2023. La detrazione non può avere ad oggetto l’Iva applicata sugli acconti pagati ante 2023 per acquisti posti in essere nel 2023, così come su acconti pagati nel 2023 per acquisti da effettuare nel 2024.
BONUS MOBILI
Viene fissato in Euro 8.000 il plafond di spesa da sostenere nel 2023 per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici ad alta efficienza per beneficiare della detrazione Irpef del 50%. Gli elettrodomestici ad alta efficienza energetica sono quelli classificati almeno in classe “A” per i forni, “E” per lavatrici, lavasciuga e lavastoviglie,” F” per i frigoriferi e congelatori. Si ricorda che chi beneficia del bonus mobili deve aver usufruito della detrazione del 50% sulle ristrutturazioni o del sismabonus per lavori su immobili residenziali avviati dal primo gennaio 2022. Gli acquisti possono essere pagati con bonifici ordinari, con carte di credito o debito. La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali e non è consentita la cessione o lo sconto in fattura. Per le spese che si sosterranno nel 2024 il plafond di spesa scenderà ad Euro 5.000.
PROROGA AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA UNDER 36
Il comma 74 della Legge in commento proroga l’agevolazione per compravendite e mutui stipulati nel 2023 per favorire l’acquisto della prima casa dei giovani. Il beneficio ha per oggetto sia gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà , sia atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione. Gli immobili devono rappresentare la prima casa per il giovane acquirente e non devono essere di lusso, quindi classificati in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9. L’agevolazione consiste:
a) nel caso di compravendite non imponibili Iva, nell’esenzione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
b) nel caso di atti soggetti ad Iva con aliquota ridotta del 4%, nel riconoscimento di un credito di imposta in misura pari all’Iva corrisposta utilizzabile sia in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali sulle successioni e donazioni dovute sugli atti da presentare dopo l’acquisto del credito, sia in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente all’acquisto, sia in compensazione nel modello F24. In caso di atto soggetto ad Iva è anche prevista l’esenzione dell’ imposta di registro, ipotecaria e catastale, dell’imposta di bollo e dei tributi speciali ipocatastali.
c) Nel caso di mutuo è prevista l’esenzione dell’imposta sostitutiva.
I beneficiari devono essere under 36 ossia non devono ancora aver compiuto il 36° anno di età nell’anno in cui viene stipulato l’atto e devono avere un Isee non superiore a Euro 40.000 annui. L’Isee deve essere in corso di validità alla data del rogito. Oltre all’Isee ordinario riferito alla situazione reddituale complessiva familiare al 31 dicembre del secondo anno antecedente, può essere utilizzato anche l’Isee corrente, se il contribuente si trova in una delle seguenti situazioni: sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa; interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari; diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo rispetto all’Isee ordinario; diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale rispetto sempre all’Isee ordinario.
ESENZIONE IMU IMMOBILI OCCUPATI
La Legge di Bilancio 2023 al comma 81 introduce l’esenzione Imu per gli immobili occupati abusivamente e quindi non utilizzabili né disponibili, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono determinate condizioni: sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria per i correlati reati di violazione di domicilio e invasione di terreni o edifici (rispettivamente artt.614 comma 2 e art.633 C.p.p.), oppure immobili occupati abusivamente per i quali è stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziale penale. Il soggetto interessato deve inoltre comunicare al Comune il possesso dei requisiti che danno diritto all’esenzione con modalità che saranno stabilite dal Mef con apposito Decreto.
PROROGA BONUS BARRIERE
La Legge di Bilancio in commento al comma 365 proroga fino al 2025 la detrazione fiscale del 75% delle spese sostenute per gli interventi finalizzati al superamento di barriere architettoniche negli edifici. Le norme che la regolano rimangono quelle previste per la detrazione scaduta a fine 2022. Vengono stabilite regole speciali per le assemblee condominiali: per le delibere che approvano tali lavori servirà la maggioranza dei partecipanti che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio. Si ricorda che tale agevolazione interessa tutte le categorie di immobili sia residenziali che non abitativi e di qualsiasi categoria catastale. I beneficiari possono essere sia persone fisiche sia imprese soggette ad Ires. Al posto della detrazione in cinque rate di pari importo può essere esercitata l’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura previa asseverazione di congruità delle spese e apposizione del visto di conformità, tranne che per i lavori fino a 10.000 Euro o in edilizia libera. Gli edifici su cui realizzare i lavori devono essere già esistenti. La detrazione quindi non spetta per gli interventi effettuati durante la costruzione dell’immobile o nel caso di demolizione e ricostruzione, anche se viene conservata la stessa volumetria preesistente dell’edificio. Gli interventi realizzati devono rispettare i requisiti previsti da Decreto del Ministro dei lavori pubblici del 14 giugno 1989 n.236. L’ammontare complessivo di spesa oggetto di detrazione non può essere superiore a 50.000 Euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari e che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi all’esterno; 40.000 Euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; 30.000 Euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.
RINEGOZIAZIONE MUTUI
Per evitare il balletto al rialzo dei tassi variabili, la Legge di Bilancio 2023 prevede per quest’anno la possibilità di rinegoziare il tasso da variabile a fisso dei mutui stipulati prima del 2023 di importo originario non superiore ad Euro 200.000 finalizzati all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione principale. Condizione essenziale è che, al momento della richiesta, il mutuatario al momento abbia un Isee non superiore a 35.000 Euro e non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.
NOVITA’ DETRAZIONE EDILIZIA SUPER BONUS 110%
I commi 894 e 895 della Legge in commento si interessano del calendario in base al quale si potrà beneficiare in futuro del Superbonus edilizio del 110%. In particolare potranno ottenere ancora tale agevolazione anche per il 2023 i condomini nei quali la delibera per l’esecuzione dei lavori sia stata approvata entro il 18 novembre 2022 e sia stata presentata la Cilas entro il 31 dicembre scorso. Per i condomini che invece hanno fatto l’assemblea tra il 19 e il 24 novembre 2022, l’agevolazione del superbonus al 110% è prorogata al 2023, solo se la Cilas è stata presentata entro il 25 novembre 2022. Occorre comunque asseverare la data dell’assemblea attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte dell’amministratore, con i risvolti anche penali in caso di falsa attestazione. Per gli immobili di proprietari unici da due a quattro unità immobiliari resta fermo il termine della Cilas al 25 novembre 2022 per poter beneficiare del superbonus rafforzato al 110% anche per il 2023. In caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici la detrazione al 110% per il 2023 spetta solo se alla data del 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo. Per il 2023 i condomini e i proprietari unici di piccoli edifici composti da due a quattro unità immobiliari non aventi i requisiti suindicati potranno comunque utilizzare la detrazione nella misura ridotta del 90%; la detrazione scenderà poi al 70% nel 2024 e al 65% per il 2025. Per i proprietari di villette, invece, il 90% spetterà solo nel 2023 per il lavori iniziati dal 1° gennaio di quest’anno e solo a patto di rientrare in requisiti molto stringenti tra cui l’uso della casa come abitazione principale e un reddito di riferimento non oltre 15.000 Euro calcolato come quoziente familiare. Per i proprietari di unifamiliari si rammenta che la detrazione del 110% è confermata per i lavori avviati prima del 2023 e limitatamente alle spese sostenute e ai lavori realizzati fino al 31 marzo 2023, solo se hanno eseguito almeno il 30% dell’intervento complessivo alla data del 30 settembre 2022.
Dott. Alessandro Notari