Leasing immobiliare, rientro dai mutui, nuova casa
Due fatti negli ultimi tempi (e alcuni momenti di riflessione: studi NOMISMA/BANCA ITALIA/CRESME) hanno contribuito ad accendere i riflettori sulla casa e l’edilizia, che pur attraversate dalla più rilevanti crisi di questi decenni, stentano nell’attenzione dell’opinione pubblica, forse per le difficoltà a capire la reale consistenza del fenomeno che dura da diversi anni (meno 41,8% della produzione edilizia, meno 22,6% dei prezzi delle abitazioni negli anni di crisi 2008/2015 – dati Nomisma).
Nella legge di stabilità viene previsto un nuovo LEASING IMMOBILIARE che prevede l’acquisto di abitazioni dagli Istituti di credito per poi offrirle in godimento, dietro pagamento di un canone mensile per un periodo di tempo concordato (minimo otto anni); alla scadenza l’utilizzatore può scegliere di recedere dal contratto o chiedere di rinnovare il leasing oppure acquistare l’immobile riscattando la residua parte del valore e scontando il canone versato. E’ previsto che chi perde il lavoro subordinato possa sospendere il pagamento per una sola volta e per un massimo di 12 mesi), al contrario se non si riesce più a pagare l’alloggio viene venduto. L’operazione di leasing è resa appetibile per gli under 35 con reddito annuo inferiore a €. 55.000 annui e che abitino l’alloggio come abitazione principale. Essi potranno usufruire di una detrazione del 19% delle spese sostenute per i canoni fino a un max. di €. 8.000. La medesima detrazione sale fino a €. 20.000 per il riscatto finale dell’immobile. Per chi ha più di 35 anni le detrazioni sono dimezzate. Per tutti il leasing consente di accedere a un finanziamento pari al 100% del valore.
Il secondo è recentissimo e, anche se siamo in piena bagarre politica, si presenta come una drastica virata nel trattamento delle sofferenze bancarie dei MUTUI PER LA CASA, si passerebbe dall’attuale ordinamento che prevede la vendita giudiziaria dell’immobile attraverso il Tribunale con procedure che toccano frequentemente i 2 anni a un NUOVO REGIME che prevede la possibilità per le banche – dopo 7 o più rate di mutuo non pagate – di mettere in vendita l’immobile senza passare dalle Aste giudiziarie. Tutto questo in applicazione di una Direttiva comunitaria.
Questi due fatti si prestano oltre che a commenti specifici, anche a una considerazione generale sull’attuale stato del settore casa e delle politiche che lo riguardano.
Nel merito: per il LEASING IMMOBILIARE l’intento del legislatore è lodevole e certamente guidato dalle grandissime difficoltà che le giovani coppie hanno nel dotarsi di una casa in cui iniziare il loro percorso di vita. Il meccanismo individuato si presta a numerosi rilievi che ne fanno prevedere una difficile attuazione e uno scarso successo. In sintesi non si vede dove le Banche debbano riuscire laddove acquirenti e cedenti degli alloggi già oggi seguono difficilmente queste forme di compravendita immobiliare e specialmente in considerazione degli atteggiamenti creditizi seguiti fino ad ora dagli Istituti di credito sempre restii a impegnare grandi risorse per lunghi periodi di tempo. Inoltre si consideri la fragilità economica dei soggetti che dovrebbero contrarre i leasing con redditi inferiori a €. 55.000 annui o la complessità dei meccanismi di applicazione o di sconto che tendono sempre a bloccare l’ acquisto della casa (ad es. €. 28.000 di detrazione su un totale indicativo di E.150/180.000 è sufficiente ?).
Mentre per il DRASTICO RINNOVO DEL TRATTAMENTO DELLE INSOLVENZE sui mutui immobiliari la direttiva europea sembra assomigliare a quell’atteggiamento meccanicistico e automatizzante di molte regole istituite dall’Europa e che la vicenda dei migranti extracomunitari dimostra con grande evidenza: è assolutamente obbligatorio assolvere le procedure di riconoscimento dei richiedenti asilo – anche perché vengono così bloccati nei paesi di arrivo – anche se le ondate migratorie che assalgono i paesi delle frontiere sud sono numericamente molto rilevanti e che prima del loro riconoscimento si dovrebbe provvedere a curarli, sfamarli e vestirli, almeno questo dice un comune senso della misericordia. Il caso delle insolvenze immobiliari sembra seguire le stesse regole di impostazione: poco importa se l’Europa – e quindi i cittadini europei – sono assaliti dalla più grossa e durevole crisi economica, importa che le Banche abbiano indietro le spettanze in breve tempo, anche con procedure poco garantite e drastiche.
Che ne sarà delle migliaia di famiglie che dovranno lasciare gli alloggi in tempi brevi e senza la necessaria azione di garanzia che i Tribunali hanno sempre esercitato ? L’interrogativo non è irrilevante, considerato che negli ultimi anni gli alloggi sottoposti ad asta giudiziaria sono aumentati a dismisura, è troppo, sottolineato che si deve giustamente restituire i prestiti ricevuti, chiedere un po’ di attenzione anche allo stato non eccellente delle famiglie italiane assillate da numerosissime quanto impreviste perdite del lavoro e prevedere un po’ di amortizzatori per i casi più problematici ? Oppure si seguirà l’automaticità della Direttiva europea che garantirà Le Banche e gli darà drastici strumenti di rientro ? Questa Europa, laddove i più forti fanno sempre più la voce grossa e gli altri si debbono adeguare, assomiglia a un Consiglio di Amministrazione più che a un civile consesso di popoli. Potrà durare ?
MA IL MONDO DELL’EDILIZIA E DELLA CASA DOVE STANNO ANDANDO ?
E LE POLITICHE DI AIUTO E SOSTEGNO SONO ADEGUATE ?
Mentre è chiaro da dove arriviamo (meno 41,8% della produzione edilizia, meno 22,6% dei prezzi delle abitazioni, 31% dei crediti alle imprese edilizie in sofferenza) più nebuloso e incerto appare il futuro, non basta più come in passato rimboccarsi le maniche e ripartire, per riavviare il ciclo positivo, la vastità e la profondità della crisi, da cui stiamo uscendo a fatica, richiedono capacità di innovazione per capire come stiamo uscendo dalla crisi: con modelli famigliari profondamente modificati e quindi nuove e diverse richieste – abitative/qualitative/di rigenerazione urbana/di innovazione tecnologica/di integrazione costruzione e servizi/di sostenibilità ambientale/di tecnologie energetiche – e a queste occorre dare risposte integrate, quindi complesse, non basta più costruire alloggi, ma dare un ambiente costruito (abitazioni + infrastrutture + servizi) che abbia maggiore qualità, economicità, capacità di riuso delle parti urbane deteriorate nei tempi di crisi.
Una sfida non impossibile, ma impegnativa, che occorrerà approfondire in prossime occasioni e nella quale, a ben vedere, c’è posto e opportunità anche per la proprietà immobiliare, certo in termini innovativi.
Autore: Arch. Luigi fanti _ vice presidente nazionale vicario Confabitare