Le banche potranno rientrare delle perdite del mancato pagamento dei finanziamenti per l’acquisto della casa
Le banche potranno rientrare con maggiore velocità e facilità delle perdite connesse al mancato pagamento dei finanziamenti concessi per l’acquisto della casa.
Sarà infatti sufficiente che il proprietario non paghi 18 rate di mutuo perché l’istituto di credito possa pretendere il trasferimento dell’immobile offerto in garanzia o la vendita dello stesso, senza passare per la lunga e costosa procedura dell’esecuzione forzata. Questo uno degli effetti del decreto legislativo n. 72/2016, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 117 dello scorso 20 maggio, che ha dettato una serie di modifiche al Testo Unico Bancario (D.Lgs. n. 385/93) in attuazione di una specifica direttiva comunitaria.
Il dlgs n. 72/2016 è entrato in vigore lo scorso 4 giugno 2016 e la novità in questione si applicherà quindi soltanto ai contratti di mutuo sottoscritti successivamente a tale data. Quanto sopra, però, a condizione che il Ministero dell’Economia, di concerto con il Ministero della Giustizia e sentita la Banca d’Italia, emani con decreto le necessarie disposizioni di attuazione (per il quale è stato fissato un termine di centottanta giorni).
Una volta entrato in vigore il regolamento ministeriale di attuazione, dovranno poi passare altri sessanta giorni perché la disposizione diventi realmente applicabile. A conti fatti, la nuova procedura si potrà dunque ragionevolmente applicare solo a partire dal prossimo anno.
La novità in questione riguarda esclusivamente i mutui richiesti per l’acquisto di un immobile da un consumatore, ovvero da una persona fisica che agisca per scopi estranei alla propria attività professionale, imprenditoriale, commerciale o artigianale. Le parti, al momento della conclusione del contratto, potranno quindi prevedere espressamente che in caso di inadempimento dell’acquirente la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale, oppure dei proventi della vendita del medesimo, comportino l’estinzione dell’intero debito derivante dal contratto di credito.
L’inserimento di detta clausola nel contratto è quindi previsto come facoltativo. Anzi, il Legislatore delegato ha espressamente stabilito che l’istituto erogante non possa condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione di essa. Tuttavia è del tutto evidente come, nella pratica, il consumatore si veda esposto al rischio di un sostanziale rifiuto a contrarre da parte della banca (magari “camuffato” da un rifiuto all’erogazione del credito per mancanza dei presupposti patrimoniali e/o delle garanzie), tanto più grave se, come è prevedibile, tutti gli operatori del settore si allineeranno nel pretenderne l’inserimento nei contratti di mutuo (potendo così evitare le lunghe e costose procedure esecutive oggi necessarie per mettere all’asta un immobile e soddisfarsi sul ricavato della vendita forzosa).
Da un altro punto di vista, se è vero che la nuova disposizione di legge fa apparentemente salvo il divieto del c.d. patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c. (in base al quale è nullo ogni accordo teso a trasferire la proprietà in capo al creditore del bene offerto in garanzia nel caso di mancato pagamento del debito), la linea di confine tra detto accordo e quello espressamente consentito dal Legislatore delegato potrebbe però rivelarsi alquanto labile. E’ vero che la clausola che le banche andranno a inserire nei contratti di mutuo dovrà necessariamente prevedere che il credito risulti estinto anche se il valore dell’immobile (o il ricavato della sua vendita) sia inferiore al debito residuo (laddove, al contrario, è stabilito che se il valore dell’immobile sia superiore a tale debito, il consumatore abbia diritto all’eccedenza). Ma la chiave di volta per garantire effettiva tutela agli interessi del contraente più debole sarà rappresentata dall’ulteriore obbligo di stima dell’immobile da parte di un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo, oppure nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente, con una perizia da stilare successivamente all’inadempimento del contratto di finanziamento (è tuttavia evidente la difficoltà per il consumatore di individuare un perito operante nel settore finanziario realmente non condizionabile da parte di un istituto di credito).
In ogni caso l’inadempimento che consente all’istituto di credito di avvalersi della speciale procedura eventualmente inserita nel contratto di mutuo è soltanto quello derivante dal mancato pagamento di un ammontare equivalente ad almeno diciotto rate mensili (un termine oggettivamente ampio). Da sottolineare, poi, come sarà obbligatoria l’assistenza (gratuita) di un consulente per il consumatore che accetti di inserire la clausola di inadempimento nel contratto (non è dato però sapere quali margini di manovra avrà il contraente privato per individuare un consulente che operi a titolo gratuito e che risulti effettivamente terzo e imparziale rispetto agli interessi dell’istituto erogante). Nelle disposizioni attuative del D.Lgs. n. 72/2016, la Banca d’Italia dovrà inoltre avere un particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore, oltre a individuare nel dettaglio gli obblighi informativi e di correttezza degli istituti di credito.
Autore: Gianfranco Di Rago _ Avvocato in Milano