L’ABC per tentare di scongiurare le classiche liti tra Conduttore e Locatore?

I problemi più comuni nei quali si imbattono conduttore e locatore sono: disdette tardive, oneri condominiali o canoni insoluti prescritti, bollette dell’utenza acqua domestica insolute, mancanza di certezza circa le condizioni iniziali dell’appartamento, contestazione di clausole illegittime, uso improprio del bene. Il punto di partenza per una buona gestione della locazione è: 1) sottoscrivere un contratto di locazione chiaro e corretto, cioè con clausole eque e valide in particolare alla luce della normativa del settore L.431/98; 2) occorre poi verificare periodicamente l’avvenuto pagamento dei canoni e degli oneri accessori nelle rispettive scadenze soprattutto per scongiurare la prescrizione dei diritti di credito; 3) confrontarsi con l’amministratore affinchè i conguagli per oneri accessori vengano indicati al conduttore prima del rilascio dell’immobile o comunque prima del rimborso della garanzia originariamente prestata; 4) occorre confrontarsi con la società incaricata della ripartizione dei costi per l’acqua domestica (come la Lira etc.) per verificare che non ci siano insoluti, posto che l’eventuale debito a detto titolo è solidale tra conduttore e locatore (trattandosi spesso di un contratto di fornitura con il Condominio); 5) occorre poi spedire la disdetta con il giusto preavviso: non conviene ridursi al giorno prima dello scadere del preavviso indicato in contratto, ma sarebbe consigliabile spedirla via raccomandata (così si ha certezza della data di spedizione) alcuni mesi prima dello scadere del tempo (così da scongiurare artificiosi omessi ritiri da parte del conduttore); se si ha un preavviso di sei mesi, la spedirei almeno 8 mesi prima. Il contratto di locazione va poi redatto in forma scritta e va registrato, pena la nullità e l’impossibilità di azionare la procedura di sfratto in caso di necessità; occorre diffidare da chi tenta la locazione cd in nero, le conseguenze sarebbero “costose”.

Infine è fondamentale redigere un verbale di consegna dell’immobile per cristallizzare lo stato dei luoghi al momento della sua consegna, corredandolo da fotografie (da sottoscrivere), e fare altrettanto al momento della riconsegna, per certificare prima di tutto la restituzione delle chiavi, le letture delle utenze, lo stato dell’appartamento (e arredi), il tutto al fine di un pacifico rimborso del deposito cauzionale o fideiussione bancaria. Spesso detto adempimento, se eseguito minuziosamente, consente di evitare odiosi contenziosi aventi ad oggetto il risarcimento dei danni; infatti tramite detti verbali è più agevole capire se un eventuale danno constatato alla fine della locazione sia stato originato da un vizio congenito dell’appartamento ( responsabilità del locatore) o da un uso improprio da parte dell’inquilino (responsabilità del conduttore).

Avv. Anna Maria Cesari
Consulente legale Confabitare