La stipula dei contratti di locazione va curata e valutata caso per caso
Come sempre sostenuto dalla nostra associazione la stipula di contratti di locazione va curata e valutata caso per caso per evitare soprese e spiacevoli malintesi tra proprietario e conduttore. La due sentenze ultime che vi riportiamo ne sono un chiaro esempio.
La Suprema Corte di Cassazione, con la decisione numero 7621 del 30 marzo 2010 ha ritenuto valida la clausola – liberamente scelta e accettata dalle parti al momento della stipulazione di un contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo – che preveda la possibilità per il conduttore di sanare la mora in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso del rapporto, in deroga alla legge 27 luglio 1978 n. 392 che, all’art. 55, contempla tale tutela per i soli conduttori di immobili destinati ad uso abitativo.
La Corte di Cassazione, con sentenza numero 13841 del 9 giugno 2010 statuisce che non è ravvisabile la responsabilità del locatore qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all’osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti tale normativa (nella specie d.m. Lavori pubblici 9 gennaio 1996).
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Per quanti dovessero decidere di aprire una “finestra” sul cortile condominiale, la sentenza ultima della Suprema Corte n. 13874 del 09 giugno 2010, di cui di seguito, potrà di certo aiutare a dipanare dubbi e a risolvere con velocità eventuali contenziosi in atto.
L’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., posto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva.
Attenzione comunque, ed in ogni caso, a non ledere il decoro architettonico dell’edificio perchè sempre sull’argomento la Cassazione n. 14626 del 17 giugno 2010 precisa che:
“l’amministratore e’ legittimato, senza necessita’ di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la rimozione di finestre da taluni condomini aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, perche’ tale atto, diretto a preservare il decoro architettonico dell’edificio contro ogni alterazione dell’estetica dello stesso, e’ finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, e pertanto ricade, ai sensi dell’art. 1130 cod. civ., n. 4, tra le attribuzioni dell’amministratore.
In special modo, visto il periodo estivo, ricordiamo a quanti abbiano intenzione di realizzare verande estive sui balconi o pensino di posizionare tettoie o coperture di vario genere sui propri lastrici, anche in uso esclusivo, che occorre prestare attenzione sia alle autorizzazioni amministrative comunali e regionali necessarie, sia appunto al rispetto del decoro dello stabile condominiale in cui verrà collocata l’opera. Di seguito abbiamo operato una selezione di alcune sentenze inerenti la fattispecie che possono risultare utili.
In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico- di cui all’art. 1120, secondo comma, c.c. – attiene a tutto ciò che nell’edificio è visibile ed apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso uno sua specifica identità. Ne consegue che – a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l’art. 1117, n. l, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni – il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell’intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso. (Cass. 30/08/2004 n. 17398).
Si ha violazione del decoro architettonico di un edificio, tutelato dal secondo comma dell’art. 1120,c.c. anche qualora il fabbricato non sia dotato di particolare pregio artistico; è sufficiente che siano “alterate in modo visibile significativo la struttura e l’armonia complessiva” che caratterizzano il fabbricato. Lo ha affermato la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 14455 del 19 giugno 2009, disponendo l’abbattimento della veranda.
In tema di condominio, per “decoro architettonico del fabbricato”, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 cod. civ., deve intendersi l’estetica dell’edificio, costituita dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico. (Nella specie, è stato ritenuto che, in conseguenza della costruzione realizzata dal convenuto in aderenza alla facciata del fabbricato, ne era stato completamente alterato lo stile architettonico, che era caratterizzato dall’esistenza a piano terra di un porticato con grossi archi, risultato inglobato dal manufatto “de quo”). Cass. civ. Sez. II, 14-12-2005, n. 27551.
Autore: avv. Luca Santarelli – Consulente legale Confabitare