La possibilità di modificare i millesimi condominiali
L’orientamento ultimo della Corte Suprema ha stabilito che la revisione delle tabelle millesimali di un condominio non necessita dell’unanimità dei consensi essendo sufficiente anche la maggioranza. Infatti la Seconda Sezione Civile della Cassazione con la sentenza 11387/2013 ha confermato il nuovo orientamento delle Sezioni Unite inaugurato nel 2010 con la pronuncia n.18477.
I giudici di legittimità hanno chiarito che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini essendo, a tal fine, sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del codice civile (deliberazione approvata con numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio ossia cinquecentouno millesimi).
Le tabelle, infatti, sono allegate al regolamento condominiale il quale viene approvato dall’assemblea a maggioranza. Ne consegue che anche le tabelle devono essere approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. Questa modalità di approvazione, peraltro, non comporta inconvenienti nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Una ulteriore conferma della bontà di questo indirizzo arriva anche, ha concluso il Collegio, dal legislatore che nella legge di riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220, in vigore) ha recepito sostanzialmente questo indirizzo.
Tuttavia è bene precisare che, pur essendo possibile una richiesta di revisione delle tabelle millesimali in sede giudiziaria in mancanza di apposita delibera dell’assemblea dei condomini (per la quale la giurisprudenza prevalente di questa Corte, fino alla decisione delle Sezioni Unite 9 agosto 2010 n. 18477, richiedeva il consenso di tutti i condomini) deve riconoscersi che una modifica delle stesse difficilmente potrà avere efficacia retroattiva in quanto essa produrrà effetti solo dal momento della decisione. A tal proposito, secondo la consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. cod. civ., non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini, con la conseguenza che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, inizia a decorrere solo dal passaggio in giudicato (Cass. 8 settembre 1994 n. 7696).
Per controlli sulla correttezza della tabella millesimale e sulle possibilità di modificare la stessa, la nostra Associazione Confabitare rimane a disposizione come sempre per fornire tutti gli utili dettagli in merito.
Autore: avv.to Luca Santarelli, Av.to Antonio Girardi – Consulenti Legali Confabitare