La locazione parziale d’immobile ed il difficile inquadramento nel sistema normativo vigente

Spesso i nostri associati richiedono la consulenza in merito la possibilità di locare appartamenti a studenti “a posto letto” ritenendo che, per sentito dire o riferito da amici, la cosa sia assolutamente possibile e senza alcun dubbio lecito giuridicamente. Sul punto non ci sono interpretazioni chiare nella giurisprudenza. Spesso i giudici possono decidere in modo opposto casi simili in quanto nel nostro ordinamento non abbiamo, come noto, il sistema giuridico anglosassone del common low e del precedente giuridico vincolante in cui, casi uguali, decisi dalle Corti in precedenza, rappresentano punto fermo per le decisioni successive assunte da Corti differenti.

Non è possibile al momento locare “a posto letto”, in quanto l’accordo territoriale della stragrande maggioranza dei Comuni Italiani non si riferisce in alcun modo alla locazione di posti letto, modalità più simile a quella dell’affittacamere.

E’ possibile, invece, stipulare contratti di locazione parziali “a camera o stanza o porzione di appartamento (in genere l’uso esclusivo di una stanza o porzione di essa e la condivisione degli spazi comuni).

Per fare ciò è possibile utilizzare un contratto di locazione libero ove il canone viene pattiziamente concordato tra le parti senza alcun vincolo a parametri o coefficienti di legge.

Ricordiamo infatti che per tutti i contratti concordati, anche per studenti o lavoratori, il canone è determinato in base a parametri ben precisi richiamati dagli accordi delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori definiti in sede locale.

Inoltre il contratto di locazione parziale a canone libero permette di non avere un contenuto contrattuale predeterminato dalla legge come invece per le altre tipologie di contratto. Ragion per cui le parti potranno autodeterminarsi nel formare il contenuto contrattuale salvo le norme imperative di legge quali la durata di quattro anni, rinnovabile per egual periodo.

Tuttavia segnaliamo che, se vi è un richiamo alla locazione parziale nelle condizioni previste dall’accordo territoriale del Comune di riferimento, è possibile anche fare un contratto transitorio ordinario.

L’accordo applicabile nl territorio metropolitano di Bologna prevede che “qualora sia oggetto della locazione una porzione d’immobile, il canone sarà determinato in una frazione del canone relativo all’intero appartamento, proporzionale alla porzione di appartamento locato”.

In tal caso occorre esplicitare e allegare idonea documentazione come prova dell’esigenza temporanea in capo al conduttore che ne giustifichi la breve durata: ad es. trasferimento di lavoro, cure ospedaliere ecc. che, a differenza delle altre tipologie contrattuali, non è soggetto ad obblighi di rinnovo automatico; oppure, con le medesime premesse, sarà possibile stipulare un contratto di locazione parziale per studenti universitari fuori sede ricorrendone i requisiti di legge allegando anche qui idonea documentazione.

In entrambi questi due ultimi casi, però, evidenziamo che il canone non è libero, ma deve essere calcolato secondo gli accordi locali.

Nella maggioranza dei casi sottoposti al nostro esame, e sempre che l’accordo territoriale lo preveda, il canone dovrà essere parametrato sulla base della porzione di appartamento oggetto di locazione Pertanto, sarà possibile stipulare più contratti concordati (transitori o per studenti), con canoni differenti, a condizione che:

gli accordi territoriali prevadano tale possibilità; b) si individui specificatamente a contratto 1) quale parte dell’immobile si concede in locazione esclusiva (allegando al contratto una planimetria dell’immobile ed evidenziando la stanza oggetto di locazione); 2) quale parte dell’immobile si concede in uso condiviso (se l’immobile ha due bagni, si potrebbe anche locare una stanza + un bagno ad un conduttore ed una stanza + un altro bagno ad altro conduttore, ma la cucina, il soggiorno, la sala, l’ingresso, i corridoi, i disimpegni ecc… saranno necessariamente parti comuni e prese in considerazione ai fini del calcolo del canone concordato proporzionalmente alla quota parte locata; c) si indichino gli arredi presenti nella stanza (se arredata) concessa in locazione;

Optando, invece, per la locazione parziale a canone libero (unica formula ove non vi sono riferimenti al parziale concordato negli accordi di categoria) ogni conduttore avrà il suo contratto individuale che soddisferà esigenze, tempi e scadenze propri di ciascuno nel rispetto della durata legale di anni 4+4 essendo questa norma imperativa.

Inoltre si suggerisce di indicare nel contratto il criterio guida per ripartire le utenze e le spese indivisibili (acqua, gas, energia elettrica, Tari, Tasi, spese condominiali ecc.) nonché il consenso espresso dei singoli conduttori, in ciascun contratto di locazione parziale, di accettare la condivisione dell’immobile con terzi estranei titolari a loro volta di contratto di locazione parziale.
Ricordiamo l’obbligo di allegazione del certificato energetico recentemente introdotto, pena la nullità assoluta dell’atto stesso.

Quanto al regime fiscale della cedolare secca, con la circolare n°26/E/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che “che il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo”. Quindi se parti diverse dello stesso alloggio vengono locate contemporaneamente a conduttori diversi avvalendosi della locazione parziale su evidenziata non possono esserci tassazioni differenti (ad es. una stanza in cedolare ed un’altra in regime ordinario IRPEF).

Sperando di aver fornito, per quanto possibile, una maggiore comprensione della problematica legata alla locazione parziale d’immobile, la nostra associazione Confabitare rimane disponibile ad analizzare le singole posizioni contrattuali che gli associati vorranno rappresentare al fine di meglio tutelare contrattualmente i propri interessi.

Autore: Avv. Antonio Girardi e Avv.Luca Santarelli _ consulenti legali Confabitare