Infiltrazioni dal terrazzo o lastrico solare ad uso esclusivo: intervento delle sezioni unite sulla responsabilità e sul criterio di ripartizione delle spese

Per i Giudici di legittimità l’uso esclusivo o la proprietà del lastrico solare o di una terrazza a livello pone il titolare in una posizione specifica costituendolo custode della superficie del lastrico o della terrazza. Conseguenza logica è che lo stesso è chiamato a rispondere della responsabilità per cose in custodia dettato dall’articolo 2051 del Codice Civile. Tuttavia il Condominio non è esente da responsabilità in quanto egli è tenuto a compiere le opere di manutenzione straordinaria e gli atti conservativi sulle parti comuni dell’edificio.

La Suprema Corte individua quindi due tipi di responsabilità ossia quella dipendente dal rapporto intercorrente tra il soggetto responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento e quella dovuta al comportamento inerte di chi, comunque, è tenuto alla manutenzione del lastrico. In ambito tecnico infatti il lastrico solare costituisce, per la parte apparente e quindi per la superficie, oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; ma, senza dubbio, per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio o di parte di esso.

Per la Cassazione esiste pertanto un concorso di responsabilità che porta all’affermazione del seguente principio di diritto “in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.”.

La recente sentenza mette quindi un punto fermo, almeno per il momento, su una soluzione che possiamo definire “di compromesso” rispetto a due precedenti orientamenti. Il primo ravvisante obbligazioni propter rem in capo ai partecipanti al condominio tenuti a contribuire alla conservazione della cosa comune; il secondo orientamento, opposto, tendente a ravvisare una responsabilità extracontrattuale concorrente tra il proprietario ad uso esclusivo del lastrico e quella del condominio ex art. 2051 c.c..

La decisione del 2016, precisa che laddove si riesca a dimostrare che il danno ha avuto origine non dalla mancata manutenzione della cosa comune ma da altre condotte ascrivibili al proprietario del lastrico, la ripartizione della spesa non sarà effettuata secondo le proporzioni stabilite dall’articolo 1126 c.c, ossia 2/3 a carico dei condomini ai quali il lastrico serve da copertura ed 1/3 a carico del titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, ma tutto a carico di quest’ultimo (si pensi al caso in cui tale soggetto non pulisca i bocchettoni di deflusso delle acque meteoriche).

Tale responsabilità sarà poi concorrente con quella del condominio in base all’art. 1130 c.c. nell’ipotesi in cui l’amministratore non abbia attivato gli obblighi conservativi sulle cose comuni ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 1135, primo comma, c.c. (ad esempio il caso di deterioramenti del manto di copertura dovuti alla normale usura che, benché segnalati tempestivamente, il Condominio non provvede a riparare).

Dalla qualificazione giuridica della responsabilità discende che andranno applicate le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale. Ad esempio, quelle relative alla prescrizione che è quinquennale; all’imputazione della responsabilità, che è in capo al proprietario dell’unità immobiliare e del relativo terrazzo o lastrico al momento del fatto (rimane irrilevante l’eventuale vendita dell’immobile successivo); alle regole in materia di ripartizione dell’onere della prova che, in materia extracontrattuale, rende più gravosa la posizione del danneggiato.

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Autori: Avv.to Antonio Girardi e Avv.to Luca Santarelli _ consulenti legali Confabitare