In Emilia Romagna in Vendita solo Immobili Certificati

Accordo tra il Comitato Notarile Regionale e le associazioni di categoria delle Agenzie Immobiliari

Il 9 giugno è stato firmato il Protocollo d’Intesa tra il Comitato Notarile Regionale dell’Emilia Romagna e le più rappresentative Associazioni delle Agenzie Immobiliari: F.I.A.I.P., F.I.M.A.A. e A.N.A.M.A.; che promuove, anche per il territorio della Città Metropolitana di Bologna, una attenta valutazione della conformità catastale e della situazione Urbanistico-Edilizia dei beni immobiliari oggetto di cessione e/o compravendita.

Questo protocollo voluto e preparato a livello regionale recepisce le indicazioni e gli indirizzi dati nel 2014 dal Notariato Nazionale per risolvere le criticità riscontrate negli atti immobiliari.

Questa intesa trova sull’altro lato del tavolo le Associazioni degli Agenti Immobiliari, che hanno percepito la necessità di una attenta verifica dello stato di legittimità e adeguatezza normativa dei beni da trattare. Le agenzie prendono atto della mutata sensibilità da parte degli acquirenti del bene immobiliare, che oltre a valutare attentamente il suo valore economico hanno la volontà e l’esigenza di ristrutturarlo o riqualificato prima del subentro, senza dover affrontare deficienze burocratiche o sanatorie onerose.

Per rendere operativo il Protocollo sono stati chiamati a dare il loro contributo anche gli Ordini / Collegi Professionali di Architetti, Ingegneri, Geometri e Periti, che hanno collaborato alla stesura del testo base della Relazione Tecnica Integrata, che è il documento da allegare agli atti notarili e dovrà essere redatta e firmata da un tecnico abilitato.

Questo Protocollo al momento sussiste solo nella Regione Emilia Romagna, se si esclude il distretto di Firenze ove vige una prassi, consolidata da 25 anni, simile; nella Regione è attivo in varie Province, ad esempio nel Territorio Metropolitano di Bologna per i preliminari di vendita, dal Primo luglio, e per i Rogiti lo sarà dal Primo settembre.

L’immobile sotto la lente d’ingrandimento

La Relazione Tecnica è organizzata in due sezioni, (A) e (B): la prima (A) è costituita dall’Attestazione di Conformità Catastale, che ottempera quanto la normativa impone, dal 1985, di dichiarare in un atto Notarile di passaggio di proprietà; la seconda (B) è costituita dalla Relazione Urbanistica – Edilizia che attesta i documenti in possesso della Proprietà e quelli depositati presso il Comune relativamente ai Titoli Edilizi di legittimazione del bene.

Ambedue le sezioni si chiudono con una dichiarazione di conformità sullo stato di fatto riscontrato rispetto a quanto registrato negli atti pubblici; quella catastale è sempre resa, mentre quella edilizia può essere omessa.

Nell’ultima pagina, di note alla relazione, sono elencati tutti gli altri atti e/o vincoli a cui l’immobile potrebbe essere soggetto e/o da verificare, che vengono elencati e ricordati e che possono essere o meno valutati dal tecnico incaricato, in relazione alle esigenze delle parti.

Alcune considerazioni

Diventa determinante la conoscenza della storia del fabbricato, ma mentre quella catastale è più facile da verificare sia per l’accesso che per il controllo e l’aggiornamento che ha avuto nel tempo, anche grazie ai condoni dell’85 e ’94 in cui era determinante l’aggiornamento catastale.E’ invece molto più incerta la determinazione della situazione edilizia/urbanistica, soprattutto per quanto costruito nel periodo degli anni 40’-70’, in quanto la precisione richiesta oggi non esisteva nel periodo degli anni “ruggenti” della ricostruzione!Nella pratica, molto spesso, si trovano i titoli iniziali: Licenze / Permessi, con le Agibilità / Abitabilità e Accatastamenti, ma non le Varianti Finali in quanto gli aggiustamenti e/o “piccole” modifiche in opera erano prassi comune legittimata (vedi la presenza delle Agibilità).

Questo Protocollo sarebbe stato l’elemento finale perfettamente congruente alla redazione del Fascicolo del Fabbricato; documento necessario per la conoscenza dei fabbricati.

Prevedo un periodo iniziale difficile in quanto saranno necessari tempi di sopralluogo, accertamento e verifica non banali viste le metodologie di accesso ed esame degli atti depositati nei Comuni; le associazioni e gli Ordini dovranno intervenire a livello Tecnico-politico per ridurre queste tempistiche e rendere facili i colloqui con i tecnici pubblici.

Poi i proprietari di immobili, ante anni 70’, dovranno considerare possibili oneri di spesa non irrilevanti per parcelle professionali legate a tempistiche di ricerca e valutazione e per sanatorie da presentare e chiudere.

Ing.  Paolo Guizzardi

Consulente tecnico Confabitare