Il regolamento condominiale non può vietare in maniera generica l’esercizio dell’attività di affittacamere

Nel caso specifico un condominio aveva citato in giudizio dei comproprietari che avevano avviato nei propri appartamenti un’attività alberghiera nonostante il regolamento vietasse di destinare le unità immobiliari a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato. L’amministratore aveva quindi chiesto al tribunale di accertare la violazione regolamentare e di ordinare ai condomini di cessare immediatamente lo svolgimento di tale attività. Questi ultimi, nel costituirsi in giudizio, avevano invece evidenziato come l’attività di affittacamere non comportasse alcuna destinazione degli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione, con conseguente assenza di violazione del disposto regolamentare.

In primo grado la domanda era stata accolta e il tribunale aveva ordinato ai condomini di cessare lo svolgimento di attività alberghiera nelle predette unità immobiliari. Il conseguente appello aveva invece sortito un miglior risultato. I giudici di secondo grado, infatti, evidenziato il fatto che lo svolgimento dell’attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione d’uso per civile abitazione delle unità immobiliari interessate, avevano ritenuto non sostenibile un’interpretazione del divieto in questione nel senso di riservare l’abitazione delle unità immobiliari soltanto ai condomini e ai loro congiunti. Di conseguenza, ferma la destinazione degli immobili a uso abitativo, non vi sarebbe stata alcuna differenza, dal punto di vista dell’interpretazione del divieto regolamentare, se ad abitare nei singoli appartamenti fossero stati i condomini o i loro congiunti o i loro inquilini piuttosto che persone che avevano bisogno di soggiornarvi per più brevi periodi, come avviene solitamente negli alberghi, nelle pensioni e nei bed & breakfast.

Nel successivo giudizio in Cassazione il condominio aveva ulteriormente evidenziato come l’attività di affittacamere fosse da qualificarsi come attività economica organizzata – e comportasse dunque un mutamento di destinazione dell’immobile da parte dei proprietari – e come l’esercizio della stessa nello stabile condominiale rischiasse di comprometterne la sicurezza, la tranquillità e il decoro, esigenze a tutela delle quali era stato appositamente introdotto il divieto in questione. La Suprema Corte ha però fatto propria la valutazione operata dai giudici di secondo grado, ritenendo ragionevole la riferita interpretazione del divieto regolamentare e osservando come la normativa regionale applicabile nella specie (Regione Lazio) avesse chiarito che l’utilizzo a tale scopo di un appartamento non comportasse un cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici (a questo proposito i giudici di legittimità hanno anche evidenziato come la Corte costituzionale, con sentenza n. 369/2008, avesse a sua volta dichiarato incostituzionale la previsione della legge della Regione Lombardia in materia di turismo che prevedeva che l’attività di B&B dovesse essere autorizzata dall’assemblea condominiale nonostante si trattasse dello svolgimento di un’attività non comportante mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari).

In aggiunta a quanto correttamente evidenziato dalla Suprema Corte vale comunque la pena di ricordare come eventuali divieti contenuti nel regolamento condominiale debbano necessariamente avere valore contrattuale (o perché contenute nei regolamenti predisposti dal costruttore dell’edificio o dall’originario unico proprietario o, in alternativa, perché introdotte con delibera assembleare approvata con il consenso unanime di tutti i condomini e poi trascritta nei registri immobiliari).
I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini devono poi risultare da una volontà chiaramente manifestata all’esterno, nel senso di essere di contenuto evidente e chiaramente decifrabile. Di qui la necessità di leggere con attenzione, ai fini di una loro corretta applicazione, le clausole regolamentari contenenti eventuali divieti.

Molto spesso si indicano in via generale una serie di pregiudizi che comunque si intendono evitare, richiamando ad esempio i concetti di quiete, di tranquillità e di riposo. In questi casi è allora necessario procedere a un esame specifico della concreta situazione, al fine di valutare se l’attività svolta leda il pari diritto degli altri condomini di godere in modo pacifico del proprio bene. Peraltro, specialmente in quest’ultimo caso, detti limiti, come detto, devono risultare da espressioni chiare e inequivoche, come tali non suscettibili di dare luogo a incertezze.
L’ipotesi più semplice resta comunque quella di riportare nel regolamento la specifica elencazione delle attività che si intendono vietare. In tal caso sarà infatti sufficiente accertare che l’attività svolta dal condomino nel proprio appartamento sia o meno prevista come non ammessa.

Ma è anche possibile che nel regolamento vengano utilizzati entrambi i criteri di individuazione delle attività vietate (cioè quello della loro espressa elencazione e quello del riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare). In tal caso deve ritenersi, da un lato, che l’elenco delle attività vietate non sia tassativo e che il divieto si estenda anche a tutte le destinazioni non espressamente menzionate che siano comunque idonee a provocare i pregiudizi che si intendono evitare, dall’altro che tutte le attività specificamente indicate siano di per sé vietate, senza necessità di verificare in concreto l’idoneità a recare i pregiudizi suddetti.

Autore: Gianfranco Di Rago