Il mercato immobiliare a Bologna dopo il Coronavirus

Coronavirus e mercato immobiliare: su questo grande interrogativo si è mossa un’indagine condotta da Confabitare – associazione proprietari immobiliari – che fa una panoramica sulla situazione attuale e qualche previsione sul futuro, fra tendenze ed esigenze mutate a causa del lockdown, sul rapporto richiesta/offerta, e sulle nuova realtà delle locazioni turistiche, praticamente ferme, viste le poche presenze a Bologna di turisti e stranieri, rispetto al boom degli ultimi anni.

Il settore che ha sofferto, soffre e soffrirà maggiormente per la vicenda del Covid-19 è sicuramente quello commerciale. Purtroppo tante attività non ce l’hanno fatta e hanno chiuso: c’è stato il problema del pagamento delle locazioni, ma anche quello delle aziende che non riaprono lasciando ampi immobili vuoti e sfitti. Difficile poi che qualcuno decida di avviare un’attività adesso. In questo triste scenario dobbiamo però dire che molti proprietari hanno agevolato gli inquilini riducendo il canone di affitto, anche per l’effetto della legge che ha favorito il credito di imposta con la detrazione del 60%. Fra l’altro poiché questa agevolazione è finita in agosto noi come associazione ci siamo fatti portavoce per prorogarla di almeno di 3/4 mesi. Inoltre sulla riduzione del canone di locazione posso affermare, per esperienza diretta nella nostra Associazione, che a partire da maggio, dei proprietari che si sono rivolti a noi tre su quattro hanno abbassato l’affitto. Sicuramente un bel messaggio che contrasta l’immagine diffusa del proprietario che è comunque quello di chi prende per il collo gli inquilini.

Inoltre come effetto della crisi post pandemia assisteremo anche in futuro a un abbassamento dei prezzi. Parlando sempre delle locazioni commerciali un negozio che prima aveva un canone mensile di 2.500 euro adesso è sceso a 1.500 euro mensili. Questo dimostra molto chiaramente il crollo delle locazioni commerciali e su questo noi come associazione abbiamo aperto un confronto sia con le amministrazioni locali chiedendo una riduzione dell’IMU per i proprietari che riducono l’affitto, che con il Governo a cui abbiamo fatto proposte concrete come la reintroduzione della cedolare secca sui contratti commerciali. Infatti proprio la settimana scorsa siamo stati a Roma per presentare queste nostre richieste.

Anche gli affitti turistici sono crollati. Per fare un quadro analitico della situazione possiamo fornire questi dati: nel 2017 gli immobili destinati ai soggiorni vacanza erano 300. Sono diventati 3.000 nel 2018 e sono arrivati a 4.000 appartamenti nel 2019. Adesso sono tutti vuoti visto che i turisti sono praticamente scomparsi e non ci sono nè fiere nè congressi. Che succederà? Che se questi immobili saranno immessi nel mercato delle locazioni probabilmente dovranno ridurre il valore degli affitti.

Altro problema è quello delle camere destinate a studenti o lavoratori. L’80% sono ancora vuote. L’incertezza è molto forte. Probabilmente molti studenti che hanno scoperto l’efficienza delle lezioni da remoto decideranno di restare in famiglia risparmiando anche tanti soldi. Molte abitudini sono cambiate e difficilmente si tornerà in tempi brevi alla situazione pre- Covid. Anche in questo settore ci sarà probabilmente un calo dei prezzi.

Come il Covid ha cambiato le esigenze di chi cerca casa o da affittare o da acquistare? Spesso mi sento rivolgere questa domanda e non solo dagli addetti ai lavori. Con il post lockdown, quando sono ripartite le attività immobiliari, sono state tantissime le richieste di case con terrazzi grandi o giardini ad uso privato, vista la costrizione di essere stati chiusi tanto tempo in appartamento ed è quindi aumentata la necessità di abitare in case con spazi verdi e all’aria aperta. Questa tendenza riguarda sia le compravendite che le locazioni facendo favorire le zone fuori dal centro storico, nella prima periferia e collinari come per esempio via Emilia Levante/via Arno/via Genova, ma anche zona Murri e Saragozza.

Sia per le vendite che per le locazioni , le soluzioni abitative più ambite saranno quindi nel prossimo futuro quelle che potranno offrire terrazze, giardini privati o condominiali se veramente godibili. Per queste ultime tipologie di immobili sono previsti aumenti dei prezzi fino ad un 5-10%, mentre per le locazioni è probabile una riduzione dei canoni fino al 20% per tutte quelle abitazioni che non si adegueranno ai nuovi standard. Infine i prezzi delle abitazioni “normali” in città potranno subire una diminuzione dei prezzi compresa tra un 5 ed un 10% già nel 1° semestre del 2021, per poi riprendersi nei 2 anni che seguiranno. Inoltre relativamente al settore delle seconde case non ci sarà una corsa sfrenata a venderle, nonostante la crisi economica; bensì chi ha una casa in Appennino o in Riviera se la tiene ben stretta alla luce di quello che è accaduto negli ultimi mesi. Molti di coloro che non l’hanno la vogliono acquistare. Faccio una precisazione a proposito di vendita e di liquidità immediata: attenzione alle speculazioni, e alla possibilità di infiltrazioni della malavita e della mafia, nel settore immobiliare, sulle quali so che gli organi preposti porranno attenzione.

Parlando nello specifico di Bologna anche la nostra città, come il resto d’Italia, non si è potuta sottrarre ai fatidici effetti del Covid-19. Infatti, come tutte le grandi città, nel primo semestre del 2020 abbiamo visto diminuire il numero di compravendite nel nostro caso del 6,4%. Tuttavia leggendo i dati pubblicati dall’Osservatorio immobiliare Confabitare si evince come Bologna sia stata la città che meglio ha retto all’urto del lockdown visto che la media delle perdite di compravendite subite dalle altre grandi città è stata del 15,8% e cioè 2,5 volte maggiore della città felsinea.
Ma c’è poco da gioire perché la mitica “Dotta” sta perdendo il suo patrimonio più grande: gli universitari. Infatti la crisi economica che sta attanagliando il “Bel Paese”, sta colpendo anche quelle famiglie che avevano iscritto i propri figli nei nostri Atenei, così come quegli studenti che per pagarsi gli studi, servivano ai tavoli nei bar e nei ristoranti della nostra città.

Nel 2019 il patrimonio abitativo di Bologna, composto da circa 207.000 abitazioni, ha visto 6.290 compravendite e quasi 12.000 locazioni che sono state collocate sul mercato con le seguenti tipologie contrattuali:
a. Il 30% a canone concordato
b. Il 4% a studenti
c. Il 57% a canone libero
d. Il 9% transitorio 1-3 anni

Se dal 2015 ad oggi i canoni di locazione liberi erano sempre cresciuti (grazie anche alla migrazione dell’offerta dalla locazione tradizionale al B&B per turisti) oggi ci sono buone probabilità che il rientro sull’offerta locativa tradizionale di molti dei 3.500 immobili destinati al Mercato Turistico, unita alla volontà di vendere parte del patrimonio destinato ad un mercato sempre più incerto come quello della locazione temporanea, contribuirà senza alcun dubbio al riallineamento dei prezzi, con particolare incidenza sui canoni di locazione. Negli ultimi anni poi si stanno facendo strada i player immobiliari che hanno investito sull’edificazione di nuovi studentati che presto vedranno la luce e toglieranno posti letto al mercato tradizionale.

Bologna rimane un nodo fondamentale per la viabilità, le infrastrutture ferroviarie ed aereoportuali, la fiera, la meccanica e presto tornerà a brillare anche nel segmento turistico, grazie alla capacità dei nostri imprenditori di innovarsi e adattarsi alle richieste di una clientela sempre più esigente. Ed è lì che anche il piccolo e medio proprietario dovrà lavorare, cercando di rinnovare i propri immobili destinati alla locazione, attraverso ristrutturazioni energetiche ed estetiche, fin anche all’adeguamento degli arredi e dei servizi tecnologici (wireless, internet, clima ecc) che dovranno essere in linea con gli standard dei nuovi inquilini e delle richieste del mercato.

Alberto Zanni
Presidente nazionale Confabitare

8 settembre 2020