Fotografia dell’ACE in Italia e in Regione Emilia Romagna

Ma questo strumento ha effettivamente migliorato il mercato immobiliare offrendo maggior trasparenza sul prodotto offerto? E’ ancora prematuro dirlo, sono presenti differenze rilevanti da Regione a Regione, ma passi significativi – soprattutto riguardo all’attenzione personale che ognuno di noi rivolge oggi verso queste tematiche – sono stati compiuti.

Avverrà a breve una revisione dell’intera normativa italiana in materia: a livello comunitario la Direttiva 2010/31/UE ha aggiornato la 2002/91/CE ed è uno dei provvedimenti intrapresi per il raggiungimento degli obiettivi del Piano d’Azione entro l’anno 2020: 20% di riduzione delle emissioni di CO₂, 20% di aumento di utilizzo di fonti energetiche rinnovabili (FER), 20% di miglioramento di efficienza energetica in tutti i settori.

In Italia l’adeguamento normativo ha condotto a scenari diversificati. Le Regioni, titolari della podestà legislativa in materia, hanno recepito in alcuni casi con grande prontezza ed emanato direttive regionali più restrittive; in altri casi hanno aspettato, attenendosi alla normativa nazionale. Questo ha portato, come ben noto, ad un’applicazione scarsamente omogenea della certificazione energetica.

Un esempio classico è l’autodichiarazione di classe G, vietata in alcune Regioni ma autorizzata a livello nazionale fino a pochi mesi fa.

Il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22/11/2012 ha introdotto alcune rilevanti modifiche alla Linee Guida Nazionali (D.M. 26/06/2009), in seguito al parere espresso dalla Commissione Europea in data 29/09/2011, che rilevava un’incompleta attuazione della Direttiva 2002/91/CE da parte dell’Italia.

La principale novità è stata appunto l’abrogazione della possibilità di sostituire la certificazione energetica, redatta da professionista abilitato, con l’autodichiarazione di classe G (per immobili di scarsa qualità energetica e di Su inferiore o uguale a 1000 mq, nelle sole Regioni che non hanno legiferato in merito e dove dunque si segue la normativa nazionale). L’adozione di questo provvedimento punta ad una ricerca di maggior uniformità procedurale sul territorio.

Come ricordato, alcune Regioni e province autonome (prov. Bolzano, Lombardia, Liguria, Piemonte, Emilia Romagna) sono state le prime a dotarsi di una propria legislazione, ancor prima dell’uscita delle Linee Guida Nazionali, dando vita a sistemi di certificazione indipendenti e concentrando spesso l’attenzione su differenti tematiche. La Lombardia, ad esempio, ha elaborato molteplici normative ed ha appena istituito, poco dopo la Liguria, l’obbligo di firma digitale dell’ACE da parte del soggetto certificatore. C’è grande attenzione anche a sanzioni per eventuali inadempienze di costruttore, venditore o certificatore, così come in Piemonte.

In seguito, senza pretesa di elencarle in ordine, anche Friuli Venezia Giulia, Valle D’Aosta, prov. autonoma di Trento, Toscana, Puglia e Sicilia hanno emanato provvedimenti legislativi in merito alla certificazione energetica, più o meno allineati alle Linee Guida Nazionali (è il caso, ad esempio, della Toscana, con la DPGR n°17/R del 25/02/2010, che segue sostanzialmente le direttive di calcolo italiane). Ma descrivere in maniera approfondita e mirata i diversi aspetti locali sarebbe impresa complessa e porterebbe ad un risultato comunque incompleto, dato il così ampio ventaglio di norme emanate e di diversi protocolli esistenti (protocollo CasaClima – prov. di Bolzano, il primo in Italia ad essere istituito; certificazione VEA – Friuli Venezia Giulia – sono solo alcuni spunti di riflessione).

Altre regioni (Lazio, Calabria, Marche, Umbria) prevedono la certificazione di sostenibilità energetico-ambientale degli edifici (non sostitutiva dell’ACE) ed hanno emesso provvedimenti volti all’attenzione dei principi del costruire sostenibile, pur non avendo ancora una propria normativa sulla certificazione energetica e seguendo per gli ACE quella nazionale. Il panorama delle Regioni che ha dato importanza al tema energetico si è quindi molto ampliato negli ultimi anni e potrà giungere, forse in tempi brevi, ad un completamento territoriale.

Un ulteriore passo, a livello nazionale, è stato il D.Lgs. 28/2011, recepimento della Direttiva 2009/28/CE e ricordato senza dubbio da proprietari e operatori immobiliari per l’introduzione dell’obbligo di inserimento della classe energetica negli annunci di vendita (dal 01/01/2012).

Ad oggi, l’efficacia informativa che uno degli articoli del Decreto si proponeva non è stata ancora pienamente sfruttata. A parte alcune regioni che hanno prodotto norme in merito, spesso non è stata fatta adeguata chiarezza sul regime sanzionatorio per il venditore o proprietario che “dimentica” di indicare la classe, causando sovente negligenza nell’applicazione. L’abrogazione recente della possibilità di autodichiarazione dell’immobile in classe G vuole tendere anche ad una maggior qualità nell’analisi del patrimonio immobiliare esistente, spesso effettivamente catalogabile in questa classe, ma meritevole di una descrizione più approfondita da parte di un tecnico, anche nell’ottica di una miglior comprensione dei possibili interventi di miglioramento energetico, così fondamentali per rendere più sostenibili le nostre città.

A questo punto viene da chiedersi come stia andando, sotto un aspetto pratico e di dati numerici quantificabili, l’applicazione di tutte queste norme; in che modo e in quale misura l’Italia si stia avvicinando agli obiettivi del Piano UE “202020” indicati.

L’Enea ha pubblicato da poco il Rapporto Annuale sull’Efficienza Energetica (RAEE) 2011, sulla base di dati disponibili al 31/12/2012, relativamente al territorio italiano.

Analizzando questo studio (fonte: www.enea.it/it/produzione-scientifica), si rileva come nel periodo 1990/2010 l’indice di efficienza energetica (ossia il rapporto tra quantità di beni e/o servizi prodotti ed il consumo energetico necessario per la loro produzione) abbia avuto i miglioramenti più consistenti e regolari nel settore residenziale. L’attenzione mirata verso l’edilizia sostenibile sta dando i suoi primi frutti; si registra inoltre una riduzione del consumo energetico per abitazione dell’8,3% (decennio 2000/2010), miglioramento ancora limitato se visto in un’ottica di confronto con altri paesi europei. Una grossa problematica italiana rimane l’alto consumo energetico del settore terziario che, stando ai dati, è soggetto ad un incremento medio annuo del 3,4 %.

La Direttiva 32/2006/CE richiede, per l’anno 2016, un obiettivo nazionale di risparmio energetico che sia almeno pari al 9% del totale dei consumi di riferimento. Tale obiettivo appare ancora lontano soprattutto nei settori terziario e trasporti, mentre è stato raggiunto per il 67% dal settore residenziale (al 31/12/2011).

Le norme di edilizia sostenibile stanno cominciando a funzionare? Sembra che il “bene casa” stia migliorando, seppur lentamente, soprattutto per il grosso freno che il momento di crisi comporta.

A titolo esemplificativo, è interessante analizzare la fotografia che emerge dagli ACE dell’ Emilia Romagna, una delle prime regioni a rivolgere grande attenzione al significato ed allo sviluppo delle Direttive Europee e che si è dotata di una normativa molto puntuale fin dal 2008(DAL 156/2008 e s.m.i). Sul Portale E-R Energia (fonte: sito internet www.energia.regione.emilia-romagna.it) sono a disposizione dati di studio rilevati dagli ACE emessi, resi noti anche a congressi formativi per certificatori energetici.

Il sistema SACE ha visto, dalla sua attivazione, la registrazione (dati al 01/01/2013) di più di 375.000 ACE. Circa l’80% di questi ACE è relativo ad immobili a destinazione residenziale. Di questi, la grande maggioranza è stata rilasciata per atti di compravendita o locazione (solo poco più del 20% sono ACE emessi per nuove costruzioni o interventi edilizi). Lo spaccato – assolutamente prevedibile – che emerge in merito al patrimonio edilizio esistente è quello di un’ampia fetta di immobili scarsamente prestanti (quasi il 35% si trova in classe G). Si nota inoltre, soprattutto dall’anno 2010, un rilevante aumento dei certificati emessi senza intervento edilizio (conseguente all’obbligo dell’ACE, in Regione, per locazioni di singole unità immobiliari dal 01/07/2010), ed un incremento più scarso di certificati relativi a nuove costruzioni.

Il certificato energetico sull’esistente viene ancora probabilmente “avvertito” dal proprietario dell’immobile come un documento scarsamente utile, data la classe bassa che spesso attesta e che non “migliora” l’appetibilità dell’immobile sul mercato. Per la crisi in atto, l’attenzione è spesso focalizzata su altre problematiche e la propensione ad interventi di riqualificazione energetica non è certo elevata, anche se è su questo che si dovrebbe far leva per un miglioramento generale della qualità urbana.

L’analisi sul “nuovo” emiliano restituisce però dati confortanti in merito al miglioramento delle prestazioni: la classe preponderante è ancora la C (circa il 28%, dovuto anche ad una registrazione del sistema che, fino al 05/10/10, archiviava in nuove costruzioni anche le ristrutturazioni), ma si sta osservando un progressivo aumento di edifici in classe B ed A, dovuto all’aggiornamento avvenuto con DGR n°1366/2011, che impone progressivi scaglioni di applicazione più severi di quelli nazionali (e conseguenti classi elevate di certificazione), ottenibili soltanto con un utilizzo di sistemi tecnologici ulteriormente avanzati e a fonti rinnovabili, soprattutto per l’impiantistica. La strada è complessa, ma è stata imboccata correttamente e potrà portare, con maggior attenzione e serietà da parte di tutti i soggetti coinvolti, ad un vivere il “bene casa” in maniera migliore.

Autore: Ing. Irene Pareschi