Fascicolo di Fabbricato tra certezze e illusioni
Il fascicolo di fabbricato è uno strumento per monitorare lo stato di conservazione del patrimonio edilizio atto ad individuare le situazioni di criticità degli edifici e quindi programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione al fine di migliorare la qualità dei fabbricati ed evitare catastrofi ed eventi luttuosi. Eppure, nonostante l’importanza di quanto sopra, secondo alcune associazioni della proprietà edilizia sul fascicolo del fabbricato si illudono le persone, inoltre, lo stesso sarebbe solo un insieme di carte che riguardano l’edificio ma che non rappresenta un punto certo sulla situazione della sicurezza dello stesso, insomma una spesa inutile che grava sull’economia delle famiglie senza apportare alcuna certezza sulla sicurezza.
Alla luce di quanto innanzi espresso (o non espresso, dipende dai punti di vista) mi sorge una domanda da porre a tutti coloro che da anni bloccano l’iter legislativo per il varo della norma e cioè, se nel fascicolo dovessero essere presenti le certificazioni (obbligatorie) delle verifiche biennali per gli ascensori, operate dagli organismi notificati, previste dal DPR 162/99 con i relativi interventi effettuati e/o da effettuare, se fossero presenti le certificazioni (obbligatorie) previste dal DPR 462/01 sui collaudi agli impianti elettrici con i relativi interventi effettuati e/o da effettuare, ed ancora una relazione documentata da rilievi fotografici e disegni sullo stato dell’opera riguardanti eventuali quadri fessurativi, distacchi di intonaci, balconi pericolanti, cornicioni fatiscenti, il fatto di sapere se il condominio risiede sopra una falda acquifera o, ancora peggio su un vuoto caveoso, se i muri portanti sono attaccati da umidità ascendente, se esiste il DVR (documento valutazione rischi), previsto dall’art.29 c.5 del D.Lgs.81/08 e dal Decreto Interministeriale del 30/11/2012, lì dove si è in presenza di dipendente, e ancora se il condominio è provvisto del CPI (certificato di prevenzione incendi), sapere quanto sopra, davvero si ritiene essere un’illusione per le persone? Ma il codice penale lì dove recita all’art. 40 “nessuno può essere punito per un fatto preveduto dalla legge come reato, se l’evento dannoso o pericoloso, da cui dipende l’esistenza del reato, non è conseguenza della sua azione od omissione. Non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”, non è forse preciso nella sua essenza? Perché attendere sempre che si verifichi la catastrofe per poi tentare nuovi approcci normativi che, stando alle more solite delle lungaggini burocratiche, cadono nell’oblio pluriennale della pausa di riflessione, per poi cercare colpe e colpevoli che puntualmente ricadono sull’amministratore del condominio? Non sarebbe opportuno creare uno strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati? A livello nazionale ci sono stati diversi disegni di legge che non hanno mai completato l’iter di approvazione parlamentare. Con l’occasione della pubblicazione della Legge Regione Puglia n.27/2014, l’Ance ha ritenuto opportuno predisporre un quadro normativo riepilogativo delle normative regionali vigenti in tema di fascicolo del fabbricato, la stessa norma fu poi impugnata dal Governo ed abrogata dalla Consulta in quanto nella legge regionale n.27/2014 ci sono norme che “eccedono la competenza legislativa regionale e pongono obblighi irragionevoli a carico dei privati”.
Da un prospetto sintetico emerge che sia il Lazio che la Campania hanno una legge istitutiva del fascicolo del fabbricato (entrambe dichiarate parzialmente incostituzionali) che risalgono al 2002 ma che di fatto rimandano ai Comuni la competenza a prevenderne l’obbligatorietà mediante i propri regolamenti edilizi. In Emilia-Romagna l’obbligo di dotare l’edificio della scheda tecnica descrittiva e del fascicolo del fabbricato per attestarne l’agibilità e la conformità edilizia è stato abolito a decorrere dal gennaio 2014. Relativamente alle leggi sul Piano Casa, sia la Campania che la Basilicata (qui tuttavia la norma è stata poco dopo abolita) hanno subordinato la realizzazione degli interventi alla predisposizione del fascicolo del fabbricato. In Italia si richiede ogni tipo di certificazione, dove la burocrazia è sempre più asfissiante, esiste l’obbligo di certificazione energetica ma non quello della certificazione di stabilità dell’immobile, esiste la verifica sull’obbligatorietà di contabilizzatori di calore, ma nessuna verifica sulle fondamenta delle case, con il risultato che ogni tanto un palazzo viene giù.
La sicurezza nel nostro paese viaggia su binari diversi, per i beni mobili pare sia una certezza, per i beni immobili Il Fascicolo del Fabbricato pare essere uno strumento poco determinante per conoscere le criticità di un edificio… oppure un semplice raccoglitore di carte, in poche parole la mediocre banalità dell’arrangiarsi prevale sulla fattiva volontà di assicurare certezza e sicurezza del bene primario della nostra vita.
Giuseppe De Filippis
(Vice Presidente Nazionale Vicario Confamministrare)