Diritti e obblighi del venditore nella compravendita immobiliare

Il contratto di compravendita è disciplinato dall’art. 1470 del Codice civile. Con il contratto il venditore trasferisce la proprietà di un bene ad un altro soggetto, dietro il corrispettivo di un importo pattuito tra le parti. In ambito immobiliare le parti, venditore e acquirente, sono tenute a rispettare obblighi ed impegni precisi. Sostanzialmente, il primo si impegna a cedere la proprietà dell’immobile oggetto di compravendita. Il secondo, l’acquirente, si impegna a corrispondere integralmente il prezzo pattuito nelle modalità concordate tra le parti. Il notaio svolge il ruolo di “garante” dell’atto di compravendita a tutela di entrambe le parti e del rispetto delle norme in materia civile, fiscale e urbanistica. Diritti e obblighi del venditore Il venditore ha il diritto di ricevere dall’acquirente l’integrale pagamento a saldo del prezzo pattuito. La transazione viene completata al momento della stipula dell’atto notarile. In quel momento, ossia con il saldo del prezzo, si perfezionerà il contratto di compravendita immobiliare. Il nostro ordinamento dispone in modo preciso i doveri e gli obblighi del venditore.

Con il contratto di compravendita, il venditore (art. 1476 c.c.) infatti si obbliga a: consegnare l’immobile all’acquirente, trasferire la proprietà o altro diritto reale a favore dell’acquirente garantire l’acquirente dal rischio di evizione e dai vizi. La consegna dell’immobile,L’art. 1477 c.c. precisa che l’immobile oggetto di compravendita deve essere consegnato “nello stato in cui si trovava al momento della vendita“. Il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente anche gli accessori e le pertinenze dell’unità immobiliare. Spettano altresì all’acquirente anche i frutti derivanti dall’immobile con decorrenza dalla data di stipula dell’atto notarile. Il venditore è inoltre obbligato a rendere disponibili titoli e documenti relativi alla sua proprietà. Li analizziamo nel dettaglio di seguito. Il venditore ha, inoltre, l’obbligo di custodire il bene con la diligenza del buon padre di famiglia sino alla data di consegna. Con il contratto preliminare le parti possono accordarsi per la consegna dell’immobile anticipata rispetto al rogito. In questo caso l’acquirente viene immesso nel solo possesso.

Il trasferimento della proprietà si compirà solo con l’atto notarile. Giova ricordare che in questo caso il venditore continua ad essere responsabile dell’immobile in termini civili e fiscali e che eventuali inadempimenti posti in essere dall’acquirente durante il possesso saranno a suo carico.Il trasferimento della proprietà Il venditore è obbligato a garantire il trasferimento del diritto reale a favore dell’acquirente. Pertanto, se al momento del contratto preliminare di compravendita l’immobile non fosse di proprietà del venditore “…questi è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore” (art. 1478 c.c.). Il bene oggetto di compravendita potrebbe essere, infatti, di proprietà anche di più persone, fisiche o giuridiche. L’acquirente potrebbe incorrere nel rischio di sottoscrivere un compromesso di compravendita con un soggetto che è proprietario ma solo in parte del bene. Un check up immobiliare consente di chiarire ogni dubbio e disporre di una situazione chiara e definita.

La garanzia da evizione e da vizi Si tratta di due forme di garanzia a tutela dell’acquirente, la prima di natura giudiziaria la seconda materiale. In entrambi i casi il venditore si obbliga a garantire l’acquirente da eventuali rischi derivanti da evizione o vizi occulti. La garanzia per evizione In conseguenza di un accertamento giurisdizionale della titolarità della proprietà in capo al venditore, si compie l’evizione (art. 1485 c.c.). L’acquirente in questo modo viene privato del suo diritto al trasferimento del bene. Gli obblighi del venditore in questo caso prevedono: il risarcimento del danno subito dall’acquirente la corresponsione del valore dei frutti il rimborso delle spese sostenute dall’acquirente .La garanzia da vizi A norma dell’art. 1490 c.c., il venditore deve garantire l’acquirente che l’immobile oggetto di compravendita sia indenne da vizi. I vizi possono non consentire l’utilizzo ed il godimento pieno o parziale del bene così come possono diminuire il valore attuale e prospettico. L’acquirente può optare per la risoluzione del contratto o per una azione risarcitoria. In ogni caso il venditore è obbligato a risarcire l’acquirente da eventuali danni e spese subiti. Gli adempimenti a carico del venditore L’art. 1477 prevede espressamente, tra gli obblighi del venditore, la consegna dei documenti e titoli relativi all’immobile.

Ma quali sono esattamente e, soprattutto, come si possono recuperare? L’atto di provenienza Il documento principale che attribuisce la titolarità giuridica di un diritto reale in capo al venditore è l’atto di provenienza. Questo può essere costituito da un atto di compravendita, di donazione o da una successione. Anche un decreto di trasferimento immobiliare del Tribunale costituisce un atto valido per la provenienza. Il venditore, in ogni caso, è tenuto a renderlo disponibile e consegnarlo all’acquirente. Gli atti di trasferimento di diritti reali sono archiviati negli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.) della Agenzia delle Entrate. Se l’atto è stato stipulato dopo il 1970, sarò possibile estrarlo attraverso la piattaforma Sister con una . In questo modo disporremo però solo dell’elenco delle formalità o atti registrati. Sarà necessario richiedere anche la nota di trascrizione in modo da disporre delle informazioni essenziali contenute nell’atto notarile.

La conformità catastale Nell’atto di compravendita l’immobile deve essere individuato attraverso i dati catastali (sezione urbana, foglio, particella o mappale, subalterno). In caso di ristrutturazioni o frazionamenti o variazioni d’ufficio i dati potrebbero essere variati nel corso del tempo. Il venditore è obbligato a fornire all’acquirente tutta la documentazione necessaria per certificare la conformità catastale. In particolare, la rispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria depositata in Catasto per consentire all’acquirente di verificare eventuali difformità. Il venditore, in sede di stipula dell’atto notarile, a pena di nullità dello stesso, deve asseverare che l’immobile oggetto di compravendita è conforme a quanto risulta in Catasto. La dichiarazione del venditore attiene non solo ai dati catastali ma, soprattutto, alla rappresentazione dell’immobile nella planimetria catastale che deve essere conforme allo stato reale. Il Certificato di agibilità. Comprare un immobile per molte persone sembra una cosa piuttosto semplice, tant’è che sono tanti quelli che – quando firmano un preliminare – s’improvvisano esperti e, invece di farsi assistere da un legale, o ancora meglio dalla propria associazione di proprietari immobiliari, firmano a occhi chiusi. Poi, inevitabilmente, dall’avvocato ci vanno quando la cosa è divenuta ormai complessa e costosa da gestire e, purtroppo, non sempre risolvibile. Ed infatti, non a caso, una delle attività sempre più frequenti che vengono svolte dalle sedi di Confabitare è proprio la consulenza tecnica e legale sulle compravendite, che sempre più frequentemente viene richiesta dagli iscritti, ma anche che da Professionisti e/o Agenti Immobiliari che entrano in contatto con l’Associazione.

Una delle tematiche più ricorrenti è sicuramente quella relativa alla mancanza del Certificato di agibilità. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune e ha la funzione di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati». Si tratta, cioè, di un documento che non riveste una funzione urbanistica d’interesse generale, quale quella di attestare la regolarità urbanistica del bene, essendo invece posto a presidio dell’interesse particolare del compratore. Con questo documento, infatti, si attesta la capacità del bene di assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Quanto alla relativa procedura di rilascio, l’onere della richiesta grava sul soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o su colui che ha presentato la denuncia di inizio attività, e dei suoi successori o aventi causa. A questo punto possiamo porci l’inevitabile domanda: cosa succede se, in una compravendita immobiliare, il venditore non consegna al compratore il certificato di agibilità? Le ipotesi sono, in genere, due: La prima il venditore si rifiuta di consegnare il certificato la seconda il certificato non è mai stato richiesto (e, quindi, nemmeno consegnato).

Bene, nel primo caso la Corte di Cassazione ha ritenuto che l’acquirente possa legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita definitiva (in parole povere, il rogito). Per la Corte, infatti, l’acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile che sia idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto. Egli, insomma, ha interesse a che il bene sia fruibile e commerciabile. Di conseguenza, se il promittente venditore non consegna il certificato di agibilità, la stipula del definitivo potrà sempre essere rifiutata, anche se la mancata consegna dipende dall’inerzia del Comune al rilascio del documento. Questo perché il venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato, richiedendolo e sostenendone le spese, e l’inadempimento di tale obbligo è di per sé foriero di danno emergente, in quanto costringe l’acquirente a provvedere in proprio e a sue spese. Se, invece, incautamente decide di procedere ugualmente, potrà sempre ricorrere al secondo dei due casi esaminati. Nel secondo caso le cose sono leggermente più complesse. La giurisprudenza ha avuto (e, in parte, continua ad avere) un orientamento altalenante anche se, una recente sentenza della Cassazione, sembra fare luce in modo preciso su questo problema. Si tratta della sentenza 17123/2020, pubblicata il 13 Agosto 2020, che ha – pur in modo sintetico – dato una precisa e puntuale soluzione al tema. Quello che la Corte non ha detto, né avrebbe mai potuto dire, ma dice da sempre Confabitare è che chi compra e vende immobili, così come chi li concede o li prende in locazione, dovrebbe comprendere che si tratta di contratti complessi e dalle conseguenze a volte costose e pericolose. Evitare quindi Il “fai da te”, nei contratti immobiliari dato che, le conseguenze giuridiche e giudiziarie in caso di violazione di legge o di scorrettezza contrattuale, possono riservare davvero brutte sorprese.

Roberto Giannecchini
Presidente Centro Studi Confabitare