DINIEGO DI RINNOVO NELLE LOCAZIONI ABITATIVE: VANTAGGI E CRITICITA’ PER IL LOCATORE

Nell’ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo, il diniego di rinnovo alla prima scadenza, costituisce un valido strumento per il locatore qualora quest’ultimo voglia interrompere il rapporto di locazione nel termine più vicino, la prima scadenza contrattuale.

Tale facoltà viene subordinata, dall’art. 3 della Legge sulle locazioni abitative (n. 431/1998), all’esistenza di due condizioni necessarie e sufficienti che rendono legittimo l’esercizio del diniego: la tempestività (preavviso di almeno sei mesi dalla prima scadenza contrattuale) e la sussistenza di una delle ipotesi tassative indicate dalle lettere a) – g) della citata norma.

Di conseguenza, qualora il locatore esercitasse il diniego in mancanza di uno o entrambi i requisiti previsti dalla normativa, correrebbe il rischio di dover corrispondere al conduttore un risarcimento da determinarsi in misura non inferiore alle trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito, il tutto previo accertamento giudiziale dell’illegittimità della disdetta.

Invece, nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta, si esporrebbe ad una eventuale azione del conduttore considerato che quest’ultimo avrebbe diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al suddetto risarcimento del danno.

Alla luce di ciò, il locatore che abbia interesse a riacquisire la disponibilità dell’immobile locato dovrà fare attenzione alle modalità di esercizio del diniego ed alla motivazione esplicitata considerato che se è vero che la sussistenza delle due condizioni (tempestività e ipotesi tassative) rende di per sé legittimo quest’ultimo, è altrettanto vero che il mancato avveramento della causa che ha dato origine allo stesso, nei successivi dodici mesi, espone il locatore ai due rischi sopra segnalati.

Avv. Federico Bocchini – Francesco Petitti