Contratto preliminare e suo inadempimento

Il contratto preliminare di compravendita è un accordo con il quale il venditore e il compratore si impegnano reciprocamente a stipulare, in un secondo momento, il contratto definitivo di vendita. Può capitare che una delle parti, una volta firmato il preliminare, non voglia poi procedere alla stipula del contratto definitivo, rendendosi quindi inadempiente rispetto agli obblighi assunti nel contratto preliminare.

I rimedi esperibili sono i seguenti:
la parte adempiente può ricorrere al Giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del rogito ovvero il trasferimento dell’immobile.

Altro rimedio è il recesso dal contratto preliminare di compravendita ovvero porre fine al contratto prima della sua esecuzione. Se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria la parte non inadempiente può richiedere il recesso e avvalersi della caparra ovvero se la parte che ha versato la caparra è inadempiente la parte che l’ha ricevuta può recedere dal contratto trattenendo definitivamente la caparra; se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra. Altro rimedio per la parte non inadempiente consiste nel chiedere, previa diffida ad adempiere, la risoluzione del contratto preliminare e la condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno subito.

In buona sostanza, mediante l’esercizio del diritto di recesso si ha già la certezza dell’ammontare dell’indennizzo che si potrà ricevere, mentre optando per la risoluzione del contratto si potrà ottenere anche un maggior ristoro, che però deve essere dimostrato rigorosamente durante un giudizio.

È importante ricordare che la parte che chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, non può, in un secondo momento, esercitare il recesso e trattenere la caparra ricevuta. Il soggetto che opta per la risoluzione del contratto non può neppure cambiare idea chiedendo l’adempimento, così come la parte inadempiente non potrà più adempiere tardivamente. In tale ottica, si consiglia vivamente di rivolgendosi preventivamente ad un professionista competente che potrà predisporre un contratto preliminare di compravendita immobiliare in base alle esigenze delle parti prevedendo, altresì, i rimedi da attuare in caso di inadempimento.