Se il conduttore impedisce l’accesso all’immobile al fine di mostrarlo a nuovi conduttori o candidati acquirenti, che diritti ha il locatore?

L’argomento è insidioso perché non esistono norme precise (ma solo principi quali la buona fede contrattuale, la diligenza del buon padre di famiglia e un generico dovere di correttezza) e perché le sentenze sul punto sono vecchie. Nonostante ciò, il conduttore deve consentire le visite nell’appartamento, previo appuntamento e con specifica della motivazione da parte del locatore; il locatore ha diritto di eseguire visite periodiche, purchè queste non costituiscano molestie al pacifico godimento del bene.

Infatti il locatore conserva sul bene concesso in locazione un obbligo di vigilanza, finalizzato anche all’eliminazione di quelle eventuali situazioni che possano compromettere le strutture. Il locatore, ove il conduttore si rifiutasse di consentire l’accesso all’immobile, dovrà inviargli una raccomandata a/r, rendendolo edotto delle conseguenze della sua condotta. Nel caso in cui questo tentativo stragiudiziale di accesso si dimostrasse inutile, il locatore, con l’ausilio del proprio legale, potrà agire in via giudiziale per domandare la risoluzione del contratto per inadempimento dell’inquilino ed il risarcimento del danno.

Ove invece dal diniego insorga un danno grave ed irreparabile (quale ad esempio la potenziale perdita della vendita dell’immobile per l’ingiustificato diniego del conduttore, dalla quale possa derivare l’impossibilità di reperire il denaro necessario per altre contingenze economiche personali urgenti del proprietario, da provare) il locatore potrà domandare la tutela d’urgenza ex art. 700 c.p.c. innanzi al Tribunale ove è sito l’immobile, al fine di ottenere un titolo per poter poi accedere all’appartamento, con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario. I costi della procedura solitamente sono anticipati dal locatore al proprio legale; in caso di accoglimento della domanda, e quindi in caso di sussistenza del pericolo di un danno grave ed ingiusto al locatore, il giudice condannerà il conduttore alla refusione delle spese di procedura in favore del locatore. Trattandosi di una procedura d’urgenza non è obbligatorio l’esperimento preventivo della mediazione.

Avv. Anna Maria Cesari – consulente Confabitare