Come riottenere il possesso dell’immobile concesso in comodato d’uso?

Per chi avesse concesso un immobile con il citato contratto (con o senza previsione del rimborso delle spese), dalla entrata in vigore della riforma Cartabia, 28.02.23, può finalmente riottenerne la disponibilità tramite le procedure speciali di sfratto ex art. 657 I o II comma cpc (notoriamente più snelle e sollecite rispetto ad un giudizio ordinario). Quale l’iter: il contratto di comodato spesso è senza determinazione di durata, pertanto, il comodante – prima di azionare la procedura di sfratto – dovrà comunicare per iscritto al comodatario (meglio a mezzo pec o a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno ai fini della prova dell’invio della comunicazione) di voler concludere il contratto entro una data precisa, a sua scelta, domandando il rilascio spontaneo dell’immobile entro detto termine; se invece nel testo di contratto fosse indicata una data di scadenza dello stesso ed un termine per l’invio del preavviso, questo andrà rispettato e comunque indicato nella comunicazione di cd disdetta. Ove il comodatario, nonostante la corretta ricezione della comunicazione di RECESSO/disdetta e l’infruttuoso spirare del termine concesso per il rilascio, non intendesse riconsegnare l’immobile, il comodante potrà fargli notificare dal suo difensore l’atto di citazione di sfratto per finita locazione ex art. 657 I comma; in questo caso la condanna alla refusione delle spese di procedura sostenute dal comodante sarà imputata al comodatario che con la sua condotta inadempiente ha reso necessaria l’azione. Altro caso è quello del comodante che per essere sicuro che il comodatario rilasci tempestivamente l’immobile nei termini previsti in contratto, anticipa il momento di un eventuale inadempimento dell’inquilino e domanda al Tribunale – in via anticipatoria – di emettere un provvedimento nel quale si ordinato al comodatario di rilasciare l’appartamento per una determinata data, come da previsione contrattuale, ex art. 657 II comma; in questo caso non sussisterà condanna alla refusione alle spese di procedura tenuto conto che il comodatario non ha posto in essere alcuna condotta inadempiente e di fatto si tratta di una procedura che si attiva perché il comodante ha urgenza di riottenere la disponibilità dell’immobile. La procedura di sfratto, a differenza del rito ordinario, è più veloce: la data della prima udienza può infatti essere fissata a 20 giorni liberi dal giorno della notifica dell’atto introduttivo (diversamente dal rito ordinario che prevede 120 gg) e già in sede di prima udienza, (salvo opposizione, che comporterebbe poi un giudizio ex art. 447 bis), il Giudice può emettere il provvedimento conclusivo, e cioè l’ordinanza di convalida di sfratto, cui potrà seguire la fase esecutiva.