Cedolare secca: quando il conduttore è una società
L’introduzione – con l’art. 3 del Decreto Legislativo 14/3/2011 – della cedolare secca in materia di contratti di locazione ad uso abitativo ha costituito una grande novità sotto il profilo fiscale ed ha consentito di far emergere dal c.d. «mondo del nero» un’infinità di contratti. Se a ciò si aggiunge, per i Comuni ad alta densità abitativa, la possibilità di associare all’aliquota al 10% anche la riduzione IMU (pari al 25%), ed un canone «calmierato», la cosa diventa ancor più interessante. Condizione per applicare il regime è che il locatore sia una persona fisica, mentre la legge nulla dice sulla qualità del conduttore, cosa che ha indotto alcune società ad affittare immobili a canone cordato come “benefit” per alcuni dipendenti. La scelta, però, non è stata accettata dall’Agenzia delle Entrate che ha in prima battuta respinto l’applicazione della cedolare secca a questi tipi di contratti, poi eliminato la possibilità di applicarla in sede di registrazione telematica.
Sono così seguiti innumerevoli accertamenti nei confronti dei locatori, per il recupero dell’imposta di registro e di bollo, con i conseguenti ricorsi avanti le Corti di Giustizia Tributarie. Tutti accolti dai giudici tributari.
La sostanza di tutti questi casi è che c’è un locatore persona fisica (questo è quanto prevede la legge) che affitta un immobile con un contratto a canone concordato con cedolare secca ad un inquilino persona giuridica (questo la legge non lo vieta). Poi c’è l’Agenzia delle Entrate per la quale, evidentemente, il principio che «tutto ciò che la legge non vieta espressamente si ha per ammesso» non conta e quindi contesta l’applicazione ed eleva le sanzioni. Fino ad arrivare ad impedire il servizio telematico di registrazione!
Così si susseguono le sentenze delle Commissioni Tributarie che, dando ragione al contribuente-locatore, censurano costantemente l’operato dell’Agenzia delle Entrate, le quali, non avendo conseguenze contabili (purtroppo le spese legali vengono sempre compensate) e basandosi pressoché esclusivamente sui presunti principi derivanti da due circolari «interpretative» che essa stessa ha curato, la 26/E/2011 e la 50/E/2019, continua ad effettuare i controlli sui contratti di locazione con cedolare secca, emettendo avvisi di liquidazione nei confronti dei locatori per omesso versamento dell’imposta di registro ogni volta che il conduttore sia una persona giuridica e ciò a prescindere dall’effettiva destinazione d’uso dell’immobile locato.
Ma allora che valore hanno in concreto queste circolari?
Sono «atti amministrativi a valenza interna», funzionali quindi all’attività interna alla Pubblica Amministrazione che, come tali, non sono vincolanti né per il contribuente né per il giudice e non costituiscono, in nessun caso, fonte del diritto. Sono, al più, l’esternazione di un pensiero, un’interpretazione, un punto di vista, spesso operativo, dell’Amministrazione. E, invece, l’Agenzia delle Entrate continua ad operare come se le Circolare fossero a tutti gli effetti una legge dello Stato.
Interessante, per tutte, la decisione della Commissione Tributaria della Lombarda del 2017 che ha stabilito che: «Il locatore di immobili ad uso abitativo – se persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione – può optare per il regime fiscale agevolato della cedolare secca, a prescindere dal fatto che il conduttore sia persona fisica o società, nulla prescrivendo la norma sulla natura giuridica di quest’ultimo». Tesi ribadita dalla recente sentenza 53/2023 della Corte di Giustizia di 2° grado di Padova.
Pertanto, ad oggi, l’operato dell’Agenzia è del tutto illegittimo ed in violazione di legge.
Avvocato Luca Capodiferro
Presidente Centro Studi nazionale Confabitare