Acquisto all’Asta: al via le procedure telematiche
Il mercato degli acquisti immobiliari alle aste giudiziarie ha visto negli ultimi anni come protagonisti, non solo potenziali acquirenti, già esperti del settore, ma sopratutto l’avvicinarsi di famiglie e piccoli investitori in cerca di un vantaggioso investimento o di un acquisto di un immobile da destinare a “prima casa”.
A differenza di una compravendita sul libero mercato, la vendita all’asta è una vendita “forzata” gestita da un soggetto terzo che può essere il giudice dell’esecuzione o un professionista delegato. L’esecuzione immobiliare ha come finalità quella di liquidare un bene immobile per soddisfare i diritti di coloro che, a diverso titolo, vantano crediti nei confronti del debitore proprietario di detto bene. I vantaggi economici più evidenti per chi partecipa all’asta consistono nell’assenza di spese di intermediazione, di oneri notarili senza perdere i benefici dell’agevolazione prima casa. Le ultime modifiche normative al processo esecutivo introdotte con la L. n.119/2016 hanno reso la procedura esecutiva più trasparente, rapida ed accessibile, con tempi relativamente certi e soprattutto conoscibili in partenza. Non solo è stato favorito il recupero del credito di banche ed imprese, quanto è stato possibile rendere più agevole l’accesso alle aste giudiziarie a famiglie prive di immediate risorse finanziarie. Infatti l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) ed i Tribunali hanno collaborato assiduamente per sottoscrivere una convenzione con gli istituti di credito al fine di facilitare l’erogazione di finanziamenti per l’acquisto di immobili all’asta, risolvendo anche alcuni problemi specifici legati alla cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni sull’immobile, che deve infatti essere privo di ipoteca perchè la banca possa erogare un mutuo.
La partecipazione all’asta è libera a chiunque, eccetto per il debitore. Si può partecipare personalmente o tramite un mandatario, il quale, in seguito alle modifiche introdotte, deve essere un avvocato, munito di procura speciale notarile. La modalità di partecipazione all’asta è subordinata al tipo di vendita con cui l’immobile viene proposto. Esistono due diversi tipi di vendita: con incanto e senza incanto. Quest’ultima si caratterizza per essere una vendita senza gara, almeno nelle prime fasi. Per partecipare ad un’asta immobiliare senza incanto occorre presentare presso la Cancelleria del Tribunale o presso lo studio del professionista delegato, un’offerta d’acquisto in busta chiusa, segreta ed irrevocabile, ed allegando la ricevuta bancaria che attesti l’avvenuto bonifico, sul conto corrente della procedura, dell’importo della cauzione versata. Le modalità dettagliate sono riportate nel provvedimento con cui il giudice dispone la vendita, cosi come il saldo del prezzo, in caso di avvenuta aggiudicazione. Il legislatore, con la legge 132/2015, ha dato una forte indicazione a favore delle aste senza incanto, perchè ritenute più sicure, in quanto l’offerta presentata dai partecipanti, contenuta nella busta chiusa, rappresenta una vera e propria offerta irrevocabile e non una domanda di partecipazione, come nella vendita con incanto. Inoltre l’aggiudicazione è da subito definitiva senza necessità di aspettare un eventuale “rialzo del quinto”. Infine, le aste senza incanto sono più trasparenti, in quanto è più difficile creare i presupposti per le c.d. turbative d’asta ed altri atteggiamenti di disturbo. Comunque è sempre possibile contare su eventuali rilanci migliorativi: in tal caso, se risultano pervenute più offerte valide, si aprirà la gara sulla base dell’offerta più alta. Pertanto è consigliabile presentarsi all’asta preparati, avendo ben chiaro da subito quale possa essere l’importo massimo che si è disposti ad offrire, cercando di controllare l’emotività e certe dinamiche competitive. Un aiuto nella gestione di tali problematiche potrebbe derivare da una nuova tipologia di asta: le c.d. “Aste Telematiche” la cui obbligatorietà è stata prevista con la L.n. 119/2016, a partire dall’11 aprile 2018. Saranno gestite senza la presenza fisica di tutti gli offerenti in un locale comune, quale l’aula del Tribunale o lo studio del professionista delegato, bensì tramite un accesso da remoto, via computer, su rete protetta. L’offerente non dovrà più, per depositare la sua offerta, recarsi fisicamente presso la Cancelleria del Tribunale del luogo ove si svolge l’asta, ma potrà farlo avvalendosi della connessione con la piattaforma del Ministero della Giustizia. Al momento la piattaforma telematica più istituzionale per la gestione delle procedure esecutive è quella gestita dalla RAN (Rete Aste Notarili). Ove il delegato alla vendita, cioè il Notaio a cui è stata affidata dal Giudice dell’Esecuzione la gestione di una procedura esecutiva, diventerà il “banditore dell’asta”. Questi, grazie agli strumenti e meccanismi informatici di cui potrà disporre, compirà tutti quegli adempimenti tipici delle fasi di vendita. L’offerente deve presentare la propria offerta dinnanzi al Notaio banditore. In caso di lontananza può recarsi dinnanzi ad uno dei Notai periferici, accreditati nel sistema e collegati al Notaio banditore, tramite la rete intranet Notartel, il cui alto livello di sicurezza garantisce il corretto esperimento dell’asta. Il D.M. n.32/2015, ha previsto diverse modalità di svolgimento dell’asta (vendita sincrona telematica, vendita sincrona mista e vendita asincrona), in modo da permettere così agli organi della procedura di optare per la modalità più confacente al caso concreto, tenuto conto della tipologia e della natura del bene oggetto di vendita, nonché del mercato di riferimento. Questa nuova modalità di asta giudiziaria è più confacente alle esigenze di una società sempre più informatizzata e faciliterà la partecipazione al mercato delle aste immobiliari anche da parte di coloro che si trovano distanti dalla sede del Tribunale, titolare della procedura, sia in Italia che all’estero.
Avv. Francesca Bilotti