Cedolare secca negozi: ultimi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

La Circolare n.8/E del 2019 afferma chiaramente che qualora l’opzione per la cedolare secca non sia stata esercitata in sede di registrazione del contratto siglato nel 2019, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, ad esempio a partire dal 2020, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente. Entro lo stesso termine è possibile poi revocare l’opzione.

Con la Risposta all’interpello n.297 pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate in data 22 luglio 2019, è stato precisato che l’erede non può optare per la cedolare secca su immobili commerciali C/1 locati dal de cuius, se in capo allo stesso non sussistevano i presupposti per l’applicazione di tale regime. In particolare, qualora il contratto fosse già in essere tra il de cuius e il locatario al 15/10/2018, l’erede, subentrando nei rapporti patrimoniali attivi, non può optare per la cedolare secca fino alla scadenza naturale del contratto stesso.

Leggendo le ultime righe della risposta all’interpello 297/2019 sembra che l’Agenzia delle Entrate ammetta la possibilità di optare per la cedolare secca per gli affitti dei negozi, non solo quando viene stipulato un nuovo contratto nel 2019, ma anche quando nel 2019 stesso si verifica la proroga contrattuale, con il dubbio se la proroga sia quella dopo i primi sei o dopo i primi 12 anni. Tale possibilità deve essere però letta in modo molto critico, in quanto non è mai stata chiaramente confermata dall’Agenzia.

Con la risposta all’interpello n.364 del Luglio 2019, l’Agenzia delle Entrate precisa che in caso di contratto di locazione commerciale in relazione al quale nel 2019 si registra il subentro di un nuovo inquilino per effetto di cessione di azienda, non ricorrono le condizioni per optare per il regime di cedolare secca. Le medesime considerazioni valgono qualora tra le nuove parti contrattuali fosse pattuito un canone di locazione maggiorato rispetto al precedente.

Con la rsiposta all’interpello n.340 l’Agenzia delle Entrate dà la possibilità di optare per la cedolare secca “commerciale” in caso di contratto di locazione dove una parte del canone è variabile. La parte variabile del contratto di locazione non deve però essere considerata un “aggiornamento” in quanto in tal caso l’opzione risulterebbe inapplicabile. Il divieto di chiedere l’aggiornamento del canone, che rappresenta una delle condizioni prevista dalla disciplina per poter optare per la cedolare secca, non ha niente a che vedere con la la libera determinazione contrattuale del canone che può essere anche in parte variabile in base all’andamento degli affari del conduttore.