Bonus facciate
Centro Studi Confabitare
Dott. Alessandro Notari
La legge di Bilancio 2020 ha introdotto una nuova detrazione fiscale relativa agli immobili, si tratta del cosiddetto “bonus facciate” che prevede l’attribuzione di una detrazione di imposta del 90%, senza alcun tetto di spesa, da recuperare in dieci anni per le spese sostenute, esclusivamente nel 2020, relative agli interventi edilizi finalizzati al recupero o restauro delle facciate degli edifici già esistenti; non spetta quindi alcuna agevolazione in merito alle nuove costruzioni. Anche la semplice manutenzione ordinaria è inclusa nell’agevolazione in commento.
La normativa non sembra porre vincoli collegati alla data di esecuzione dell’intervento in quanto prevede solo che le spese siano sostenute nel 2020 rendendo quindi agevolabili anche i lavori edilizi già in corso negli anni precedenti limitatamente alle spese sostenute nel 2020. La detrazione è quindi collegata al principio di cassa ed è indipendente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono. Saranno così oggetto del “bonus facciate” non solo gli interventi edilizi realizzati e pagati nel 2020, ma anche quelli iniziati nel 2019 o negli anni precedenti per i quali il pagamento avverrà nel 2020; allo stesso modo saranno oggetto di agevolazione i pagamenti di lavori eseguiti sempre nel 2020 ma relativi ad interventi che verranno realizzati negli anni successivi il 2020 stesso.
Prendendo in considerazione l’ubicazione degli immobili la normativa esclude dall’agevolazione gli interventi edilizi realizzati su edifici, di solito isolati, situati nelle aree agricole e negli insediamenti industriali a bassa intensità di urbanizzazione. La formulazione del “bonus facciate”, infatti, limita le spese detraibili agli edifici esistenti ubicati in “zona omogenea” A o B così come definiti dal Dm 1444/68. Il contribuente dovrà quindi preventivamente accertarsi presso l’ufficio tecnico comunale se il proprio edificio ricada o meno nelle suddette zone.
Per quanto riguarda la tipologia di immobili, considerando la formulazione generica della legge, la detrazione dovrebbe spettare anche se le facciate non riguardano i condomini ma unità abitative unifamiliari (ville private, villette a schiera) e a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile; su questi aspetti si è in attesa di un chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Dal punto di vista soggettivo non è chiaro se il bonus facciate spetti unicamente ai contribuenti privati o possa essere estesa anche alle imprese.
Con riferimento alla tipologia degli interventi la normativa include anche quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna e fa riferimento alle strutture opache delle facciate cioè alle pareti nonché ai balconi, agli ornamenti e ai fregi escludendo tutti gli impianti di ogni tipo, i cavi e i pluviali.
Nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna ma influiscano dal punto di vista termico e interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, la normativa cerca di trovare un riallineamento tra il nuovo “bonus facciate” del 90% e lo storico “ecobonus”. Si prevede infatti che i predetti interventi debbano soddisfare: 1) i requisiti di cui al D:M: 26/06/2015 (recante l’applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e la definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici) 2) i requisiti di cui alla Tabella 2 dell’Allegato B al D.M. 11/03/2008, con riguardo ai valori di trasmittanza termica.
Questi interventi “profondi” si concretizzano ad esempio con la posa del cappotto termico esterno con riqualificazione estetica dell’edificio. In questi casi il contribuente dovrà richiedere l’assistenza di un tecnico per verificare che l’intervento edilizio soddisfi i suddetti requisiti per poter accedere alla detrazione del 90% sull’intero importo della spesa sostenuta. In mancanza dei requisiti occorrerà suddividere le spese per il semplice rifacimento della facciata alle quali applicare la detrazione del 90% e le rimanenti spese che potranno essere oggetto della detrazione dell’ecobonus.
Al bonus facciate si applicano le disposizioni attuative della detrazione spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, quindi dovrebbero estendersi al bonus in commento le regole in materia di modalità di pagamento tracciato con bonifico “speciale” delle spese.
Si ricorda che per gli interventi edilizi sulle pareti esterne che non soddisfano i requisiti del bonus facciate (per esempio nel caso di immobili ubicati in zona omogenea C), sarà sempre possibile ottenere la detrazione del 50% se i lavori vengono eseguiti sulle parti condominiali; se i lavori interessano singole unità immobiliari si evidenzia che la detrazione del 50% sarà possibile solo se vengono modificati i materiali, le finiture e/o i colori.
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Dott. Alessandro Notari