L’Amministrazione di sostegno: la vendita, l’acquisto e la locazione di immobili
L’AMMINISTRAZIONE DI SOSTEGNO:
LA VENDITA, L’ACQUISTO E LA LOCAZIONE DI IMMOBILI
Una breve premessa
Con la Legge 6/2004 è entrata a far parte del nostro ordinamento giuridico l’amministrazione di sostegno, una nuova misura di protezione delle persone fragili.
Attualmente il nostro sistema riconosce tre misure di protezione che sono tra di loro alternative: l’interdizione, l’inabilitazione e l’amministrazione di sostegno.
Due parole su ciascun istituto.
Essere interdetti significa perdere in modo assoluto la capacità di agire (cioè la capacità di compiere atti giuridici); l’interdetto è sostituito infatti da un tutore, che lo rappresenta in tutti gli atti e ne amministra i beni.
L’inabilitato, invece, conserva la capacità di agire ma solo per atti di ordinaria amministrazione, non potendo compiere, senza il consenso di un curatore, quelli che più incidono sulla sua vita o sul suo patrimonio, vale a dire di straordinaria amministrazione. Per questi ultimi occorre l’autorizzazione del Giudice Tutelare.
Nell’amministrazione di sostegno, infine, l’amministrato (detto beneficiario) conserva la capacità di agire per i soli atti non delegati all’amministratore di sostegno ed elencati nel decreto di nomina. L’amministratore di sostegno non sostituisce infatti il beneficiario, ma lo assiste e se ne prende cura sotto la “supervisione” del Giudice Tutelare.
Ma chi sono in concreto i beneficiari dell’amministrazione di sostegno?
Per rispondere a questa domanda occorre prendere le mosse dall’art. 3 della Legge 6/2004 (trasfuso nell’art. 404 codice civile), che afferma che i beneficiari di amministrazione di sostegno solo coloro che, “per effetto di una infermità ovvero di una menomazione fisica o psichica si trovano nell’impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi civili e/o patrimoniali”.
Si pensi alle persone disabili motorie, ai malati di mente, ai portatori di menomazioni psichiche di qualsiasi genere, ai non vedenti, ai sordomuti, agli anziani, agli alcoolisti, ai tossicodipendenti, ai depressi, ai soggetti affetti da anoressia e/o bulimia o da forme temporanee di amnesia o con disturbi transitori.
Altri esempi serviranno per spiegare meglio ciò che intendiamo: persone semplici che possono essere facilmente raggirate o truffate, persone che vivono abitualmente in condizione di isolamento sociale, persone deboli fragili psicologicamente, persone con disturbo di personalità, con comportamenti disordinati, persone che hanno uno stile di vita fuori dalle norme della nostra società, ma che potrebbero essere reintegrati.
I presupposti per richiedere la nomina di un amministratore di sostegno sono due: la malattia (o la menomazione) e la conseguente impossibilità a provvedere ai propri interessi. Uno solo di questi presupposti non è sufficiente.
Chi, invece, può assumere l’incarico di amministratore di sostegno?
E’ sempre la Legge 6/2004 a fornirci la risposta.
L’amministratore di sostegno può essere il coniuge, il convivente, un parente, un amico, una persona di fiducia del beneficiario ma anche un professionista o un volontario, proposto dall’interessato o scelto direttamente dal Giudice Tutelare.
L’incarico di amministratore di sostegno, che è sempre revocabile, è svolto a titolo gratuito anche se, in presenza di due presupposti (l’entità del patrimonio e le difficoltà dell’incarico) può essere riconosciuto un rimborso delle spese sostenute ad un’equa indennità.
Qual è la procedura per la nomina dell’amministratore di sostegno?
Molto brevemente, la nomina di un amministratore di sostegno può essere chiesta mediante una domanda (chiamata ricorso) da depositare presso il Tribunale, nella cancelleria del Giudice Tutelare ove il beneficiario ha la sua residenza o il suo domicilio.
A seguito della presentazione del ricorso, il Giudice Tutelare fissa un’udienza da notificare al beneficiario e ai parenti entro il quarto grado e affini entro il secondo.
All’udienza il Giudice Tutelare ascolta personalmente il beneficiario (l’udienza si può tenere in Tribunale ovvero, se necessario, nel luogo in cui il beneficiario dimora), la persona che ha proposto la domanda ed emette il decreto di nomina dell’amministratore di sostegno, il quale accetterà l’incarico con giuramento.
Molto importante è il decreto di nomina perché è l’atto che prevede che cosa può fare l’amministratore di sostegno. A questo proposito è bene sottolineare che vi sono atti – come sopra definiti di straordinaria amministrazione – che l’amministratore di sostegno non può compiere senza la preventiva autorizzazione del Giudice Tutelare: tra questi rientrano gli atti di vendita, di acquisto e la locazione ultranovennale di beni immobili.
La vendita e l’acquisto di beni immobili
La disciplina normativa di riferimento è quella di cui all’art. 376 codice civile (richiamato dall’art. 411 codice civile).
Per poter vendere o acquistare un immobile, nell’interesse e per conto del beneficiario, l’amministratore di sostegno deve presentare una domanda al Giudice Tutelare, motivando adeguatamente le ragioni poste alla base della vendita e dell’acquisto; deve, infatti, ravvisarsi sempre un interesse del beneficiario al compimento dell’atto.
In caso di vendita, questo interesse può ravvisarsi, ad esempio, nella necessità di ottenere liquidità oppure di evitare spese, come ad esempio nel caso di bene immobile fonte di oneri eccessivi.
Nella diversa ipotesi dell’acquisto, la domanda può essere motivata illustrando l’obiettivo di migliorare la qualità della vita del beneficiario o la semplice intenzione di soddisfarne un desiderio.
Occorre tenere presente che, in entrambi i casi, il Giudice Tutelare dovrà valutare con particolare rigore la congruità economica dell’operazione.
A tal fine, l’amministratore di sostegno dovrà supportare la domanda con una perizia asseverata (cioè giurata da un professionista abilitato) sul valore dell’immobile, dal momento che non si può vendere un immobile di proprietà del beneficiario ad un prezzo inferiore a quello stabilito in detta stima, salvo che il Giudice non ne valuti comunque l’opportunità.
Nel caso in cui la vendita avvenga avvalendosi di intermediari, occorrerà farsi autorizzare anche per il pagamento della provvigione eventualmente da corrispondere. Invece, non è necessario richiedere l’autorizzazione al compimento di tutti gli atti eventualmente connessi alla vendita (ad esempio, la stipula di contratti preliminari).
E’ consigliabile inoltre che l’amministratore di sostegno indichi sin dall’inizio al Giudice Tutelare come intende reimpiegare il ricavato della vendita (ad esempio, versando il prezzo di vendita sul conto corrente del beneficiario o investendolo in strumenti finanziari che garantiscano il mantenimento del capitale del beneficiario).
Un caso particolare, ma ricorrente, di vendita immobiliare è quello del bene che il beneficiario ha ereditato.
In tal caso, trattandosi di un bene ereditario, l’autorizzazione alla vendita dovrà essere richiesta dall’amministratore di sostegno non al Giudice Tutelare ma al Tribunale del luogo dell’ultima residenza/domicilio del defunto (cioè il luogo di apertura della successione), previo parere obbligatorio del Giudice Tutelare. Si tenga, infatti, sempre presente che il Giudice Tutelare sovraintende e controlla costantemente la gestione del patrimonio del beneficiario, al solo fine di tutelarne gli interessi personali ed economici.
La locazione
Nell’ipotesi in cui l’amministratore di sostegno abbia la necessità di stipulare un contratto di locazione immobiliare, nell’interesse del proprio beneficiario, dovrà presentare un’apposita domanda al Giudice Tutelare solo se la locazione avrà una durata superiore ai nove anni; diversamente, il contratto di locazione di durata inferiore (o proseguito per tacito rinnovo o proroga legale) potrà essere sottoscritto dall’amministratore di sostegno senza la preventiva autorizzazione.
L’autorizzazione alla locazione ultranovennale è necessaria sia quando il beneficiario è conduttore, sia quando è locatore.
Nella domanda è opportuno indicare: l’oggetto del contratto (e dunque i beni che si intendono locare o condurre in locazione); la prospettiva economica/personale o il vantaggio di altra natura per il beneficiario; gli oneri in capo al beneficiario; le ragioni che portano a concludere il contratto.
Si sottolinea che, diversamente dall’ipotesi della vendita, nella locazione non è necessario allegare alla domanda da presentare al Giudice Tutelare una perizia asseverata in relazione alla congruità del canone di locazione, essendo sufficiente specificare le condizioni del contratto di locazione (allegando la bozza del medesimo), nonché precisando, se il beneficiario è proprietario/locatore, gli estremi del conto corrente sul quale versare i canoni di locazione mentre, se il beneficiario è conduttore/inquilino, se la liquidità del medesimo gli consente di assolvere alla prestazione.
Cosa accade se l’amministratore di sostegno conclude contratti immobiliari senza autorizzazione?
L’operato dell’amministratore di sostegno è strettamente controllato, in maniera diretta, dal Giudice Tutelare. Allo scadere di ogni anno, l’amministratore di sostegno deve, infatti, presentare un accurato rendiconto della gestione economica.
Se l’amministratore di sostegno sottoscrive un contratto, della tipologia di quelli sopra esaminati (ma il discorso vale anche per tutti gli atti indicati all’art. 374 codice civile), senza la prescritta autorizzazione del Giudice Tutelare, il contratto sarà annullato ai sensi dell’art. 1443 codice civile, per incapacità di uno dei contraenti e potrà dare luogo all’obbligo di restituzione previsto dalla norma.
Più in generale, tutti gli atti compiuti in violazione della legge e del decreto di nomina sono annullabili ai sensi dell’art. 412 codice civile; tale articolo distingue l’ipotesi in cui la violazione venga posta in essere da parte dell’amministratore di sostegno da quella commessa personalmente dal beneficiario.
Nel primo caso, gli atti compiuti dall’amministratore di sostegno possono essere annullati su richiesta dello stesso, del Pubblico Ministero, del beneficiario o dei suoi eredi o aventi causa (si pensi al caso in cui il Giudice Tutelare incarichi l’amministratore della vendita di un bene immobile del beneficiario e questi lo venda ad un prezzo inferiore al quello minimo autorizzato dal Giudice Tutelare).
Nel secondo caso, gli atti compiuti personalmente dal beneficiario possono essere annullati su richiesta dell’amministratore di sostegno, del beneficiario o dei suoi eredi o aventi causa ma non dal Pubblico Ministero.
Resta inteso che, qualora l’amministratore di sostegno agisca in maniera disonesta e contraria all’interesse del beneficiario, sarà passibile di responsabilità civile e penale.
Cosa accade se l’amministratore di sostegno e il beneficiario non sono d’accordo?
Può accadere che l’amministratore di sostegno ponga in essere un atto nonostante il consapevole dissenso del suo beneficiario.
Come abbiamo detto inizialmente, l’interesse del beneficiario è il cardine di tutta la normativa in materia di amministrazione di sostegno, un po’ come l’interesse del minore è centrale nel diritto di famiglia.
Ciò premesso, i contratti stipulati dall’amministratore di sostegno in presenza del dissenso del beneficiario sono da ritenere nulli (e non semplicemente annullabili), poiché manca uno degli elementi essenziali del contratto. Addirittura il Giudice Tutelare potrebbe arrivare a disporre la rimozione e la sostituzione dell’amministratore di sostegno qualora dovesse ravvisare gravi violazioni da parte sua, derivanti da una contrarietà manifestata dal beneficiario al compimento dell’atto.
In buona sostanza, la legge commina una sanzione più grave (la nullità) agli atti compiuti contro la volontà del beneficiario rispetto a quelli compiuti in violazione della legge o del decreto di nomina, per i quali è prevista la meno grave sanzione dell’annullabilità.
avvocato Nadia Crea avvocato Ilaria Ottolina