La nuda proprietà

Si tratta della vendita di un immobile che consente al venditore di mantenere l’usufrutto dello stesso. Il venditore potrebbe essere individuato in una coppia di persone anziane, senza eredi, che alla loro morte, se non hanno disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato. Dalla vendita dell’immobile la nostra coppia “campione” potrebbe ricavare i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza, però, dover rinunciare ad abitare la propria casa.

L’acquirente potrebbe essere un padre, di media età, che acquista la ‘nuda proprietà’ dell’immobile con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo, cioè alla morte del venditore, ad abitazione del figlio. L’acquirente, inoltre, può essere il tradizionale investitore che, non volendo alimentare i propri redditi qualora affittasse l’unità immobiliare e non avendo la necessità, in tempi massimi predeterminati, di usare l’immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione (evitando, così, oneri fiscali o spese di manutenzione ordinaria), sottoscrive questa specie di “scommessa finanziaria” che, tanto sarà più interessante, quanto sarà breve, in termini pratici, la durata del diritto di “usufrutto”.

Come si giunge alla determinazione del prezzo della “nuda proprietà” di un immobile?

Nella formazione del prezzo di cessione della ‘nuda proprietà’ di un’unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori che vanno dall’età del venditore, al numero di persone che si riservano il diritto di “usufrutto”, per finire ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell’immobile, sua ubicazione, ecc.ecc).

—
In concreto, a quanto può arrivare lo “sconto” per l’acquirente?

Determinante è l’età del venditore (più elevata sarà la sua età e minore risulterà lo “sconto” per l’acquirente) e il numero di persone che si riservano il diritto di abitazione (due persone avranno uno “sconto” “superiore” rispetto a una).

Pur con le dovute cautele, è possibile indicare la percentuale dello “sconto”?

In linea di massima, gli operatori immobiliari affermano che si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il 50 per cento. Una banda di oscillazione, dunque, piuttosto elevata che si giustifica con i “fattori” indicati in precedenza.

—
Una volta che si è “spogliato” della proprietà, il venditore mantiene il “diritto di usufrutto” sull’immobile. Cosa sta a significare questa dizione?

Il codice civile stabilisce che l’usufruttuario ha il diritto di godere della “cosa” altrui ma deve rispettarne la destinazione economica.
Ovvero, oltre che a utilizzare direttamente l’immobile, potrà affittarlo a uso abitativo ma non potrà mutarne l’uso adibendolo, ad esempio, all’esercizio di un’attività professionale. L’usufruttuario può trarre dalla “cosa” (nel caso specifico l’appartamento ndr) tutto ciò che può trarre il proprietario. In pratica, l’usufruttuario può essere considerato un “proprietario a termine”.

—
Chi deve pagare le imposte sul “reddito” dell’unità immobiliare?

L’Irpef sulla rendita catastale dell’immobile e l’IMU devono essere pagate dall’usufruttuario.

—
Chi partecipa alle assemblee condominiali: il “nudo” proprietario o l’usufruttuario?

L’usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell’assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l’ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

E quando all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale sono previste deliberazioni relative alla manutenzione “straordinaria”?

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio, il diritto di voto spetta al “nudo” proprietario.

—
Se l’usufruttuario non paga le spese condominiali di sua competenza, l’amministratore condominiale può presentare il “conto” al “nudo” proprietario?

No. In linea di principio va rilevato che il “nudo” proprietario non può intervenire, in sede di voto, quando l’assemblea condominiale affronta argomenti collegati alla manutenzione “ordinaria”. Pertanto, qualora l’usufruttuario risulti moroso, l’amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione forzata sul diritto di usufrutto che, come stabilisce l’articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato.

—
È opportuno che l’acquirente ponga qualche vincolo alla possibilità di affittare l’appartamento da parte dell’usufruttuario?

Sì. Per cautelarsi da eventuali sgradite sorprese, come quella di trovarsi alla morte dell’usufruttuario un inquilino indesiderato che, in possesso di valido titolo (cioè di un contratto) con data certa, ha diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto, potrà concordare con il venditore al momento dell’acquisto della “nuda” proprietà, l’obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cedere l’usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.

—
Qual è la base imponibile ai fini del calcolo delle imposte sull’atto di compravendita?

La base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto.

—
È applicabile il sistema di “valutazione automatica” degli immobili che permette al contribuente di dichiarare all’ufficio del registro valori che non possono essere rettificati anche agli atti di cessione della “nuda” proprietà di un immobile.

Certamente. Il sistema di valutazione “garantita” si applica anche alla compravendita della “nuda” proprietà di immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita.

—
Come si calcola il valore del “diritto di usufrutto” e della “nuda” proprietà dell’immobile?

Questi valori variano in funzione dell’età dei beneficiari e si determina applicando la tabella che pubblichiamo qui sotto.

NOTA: la tabella attualmente in vigore è quella relativa all’anno di riferimento 2012.

Ma quanto vale l’usufrutto vitalizio?

Il fisco, ai fini del calcolo delle imposte sul trasferimento della nuda proprietà, da una tabella con dei coefficienti (Tabella del valore comparativo usufrutto nuda proprietà rapportata al nuovo tasso legale del 2,5%, in vigore dal 01/01/2012.)

Calcolo del valore del diritto reale di usufrutto

L’usufrutto vitalizio dura fintanto che vive l’usufruttuario e, quindi, il suo valore si calcola applicando un determinato coefficiente (relativo all’età dell’usufruttuario) al risultato del ragguaglio del valore della piena proprietà del bene considerato con il saggio legale d’interesse. Perciò l’usufrutto “vale” quanto più l’usufruttuario è giovane: empiricamente.

A esempio: dato 200.000 Euro il valore della piena proprietà e in 51 gli anni dell’usufruttuario, si ha che:

– l’usufrutto vale:
200.000 x 2,5% x 28 = 140.000 Euro

– la nuda proprietà vale (specularmente):
60.000 Euro

L’usufrutto dal punto di vista fiscale.

La costituzione dell’usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all’imposta di registro 7% (3% in caso di prima casa) applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.

Il reddito dell’usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986).

L’IMU  graverà sui proprietari o sui titolari di usufrutto legale. Il nudo proprietario quindi non paga IMU e non dichiara in Unico o 730.