È consentito aprire un Bed & Breakfast in condominio?

Le convenute eccepivano che l’attività di affittacamere non comportava alcun cambiamento nella destinazione d’uso della loro unità immobiliare che era quindi conforme al disposto del regolamentare.

La vicenda giungeva all’esame della Corte di Cassazione la quale, nella sentenza sopra richiamata, evidenziava come la Corte d’Appello (che aveva ribaltato la sentenza di primo grado, accogliendo la tesi difensiva delle condomine) avesse ritenuto, con argomentazioni logiche e coerenti, che la disposizione regolamentare non precludesse la destinazione delle unità di proprietà esclusiva all’attività di Bed & Breakfast.

Questo il ragionamento della Corte: lo svolgimento dell’attività di B&B non è di per sé incompatibile con una clausola del regolamento di condominio che preveda l’uso esclusivo dell’immobile come privata abitazione.

Il regolamento condominiale, quindi, non potrà più costituire un freno all’apertura di attività di Bed & Breakfast in appartamento, con l’unico limite, secondo quanto precisato dalla Suprema Corte, che il condominio o gli altri condomini non diano prova del fatto che l’esercizio di tale attività comporti conseguenze pregiudizievoli per i loro interessi.

Sulla stessa linea il Tribunale di Verona che, nella sentenza 22.04.2015, stabilisce che l’ attività di Bed & Breakfast è compatibile con la destinazione abitativa dell’immobile in cui si svolge e quindi non potrà ritenersi preclusa dalla disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, che faccia divieto ai condomini di destinare gli alloggi ad attività di impresa e ad uso diverso da quello di abitazione.

In ragione di quanto sopra, il Tribunale ha riconosciuto la possibilità per il proprietario dell’immobile adibito a B&B, di ospitare clienti e farli accedere alle parti comuni del condominio, come giardino e piscina.

Alla luce della giurisprudenza sopra richiamata, quindi ciascun condomino, previo ottenimento delle necessarie autorizzazioni, sarà libero di affittare una o più camere del proprio appartamento.

Dal punto di vista urbanistico, il Piani Regolatori, solitamente, definiscono le attività di case e appartamenti per vacanze ed esercizi di affittacamere equiparabili ad attività connesse alla destinazione residenziale. In sostanza è lecito ospitare dal punto di vista urbanistico Bed & Breakfast ed affittacamere in alloggi aventi destinazione d’uso residenziale.

Sotto il profilo fiscale, l’attività di B&B è assoggettata alla normativa IVA qualora sussista un’attività esercitata per professione abituale, sistematica e stabile. Pertanto, il carattere saltuario dell’attività di fornitura di alloggio e prima colazione peraltro richiamato fortemente nella normativa della regione Piemonte, che si identifica sostanzialmente con quello della occasionalità, ne consente in via generale l’esclusione dal campo di applicazione dell’I.V.A.

Non trattandosi, dunque, di redditi conseguiti nell’esercizio di un’impresa, i proventi devono sicuramente essere inquadrati tra i “redditi diversi” i quali sono determinati come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione, le quali devono essere opportunamente documentate.

Il titolare (non in possesso della partita I.V.A.) al fine di documentare la riscossione delle somme deve rilasciare una semplice ricevuta di quietanza, redatta in duplice copia, corredata di documentazione progressiva, data di emissione, corrispettivo incassato, quantità di giorni di permanenza del cliente, timbro e firma.

 Per quanto riguarda gli affittacamere, invece, l’assoggettabilità al regime fiscale è da ricercarsi di volta in volta nel tipo di organizzazione con la quale viene posta in essere l’attività di affittacamere, che, proprio in relazione al tipo di organizzazione, può essere considerata attività d’impresa soggetta ad I.V.A. o esserne esclusa. In particolare, l’attività di affittacamere può essere considerata occasionale, quindi fuori campo I.V.A., solo quando ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• l’attività deve essere svolta nella casa di abitazione di chi offre il servizio che deve convivere con i propri ospiti;
• il servizio reso può comprendere esclusivamente l’alloggio e la prima colazione e deve essere svolto avvalendosi esclusivamente della normale organizzazione familiare senza utilizzo, pertanto, di persone estranee al nucleo familiare;
• l’attività, anche se esercitata periodicamente, non deve essere svolta in modo sistematico e stabile.

Autore: Ing. William Carucci _ Presidente Confabitare Asti