Tabelle millesimali: approvazione e revisione, lo stato dell’arte. Un breve excursus
Le tabelle millesimali sono uno strumento indispensabile per il funzionamento del condominio; è tramite esse, infatti, che è possibile suddividere le spese e calcolare le maggioranze assembleari.
Si è soliti distinguere una tabella principale, anche detta di proprietà, oppure più semplicemente tabella “A”, da altre tabelle specificamente riguardanti la ripartizione delle spese. Così, ad esempio, esiste una tabelle per la ripartizione delle spese riguardanti gli interventi di manutenzione delle scale e dell’ascensore – redatta sulla base dei criteri indicati dall’art. 1124 del codice civile – ed ancora le tabelle per l’impianto di riscaldamento, ecc. In generale, si dice, è possibile derivare dalla tabella di proprietà tante tabelle quante sono le esigenze del condominio in relazione alla ripartizione delle spese.
Queste le poche certezze che abbiamo quando parliamo di tabelle millesimali. Già se passiamo ai profili attinenti la loro approvazione ed i criteri di redazione, allora ci accorgiamo che le cose cambiano. Quanto all’approvazione: sebbene nessuna norma lo dica espressamente, non si può dubitare del fatto che le tabelle millesimali siano uno strumento necessario per il corretto funzionamento del condominio, qualunque sia il numero di persone partecipanti. Altro vuoto normativo riguarda le modalità di approvazione: è sufficiente la maggioranza, è necessaria l’unanimità, può essere bastevole qualche tacita approvazione a fianco di quelle espresse? Fino al 2010 le pronunce giurisprudenziali sull’argomento abbondavano di soluzioni, alle volte anche originali, ma il dato di fondo che pareva predominare, segnava l’impossibilità di approvare le tabelle millesimali a maggioranza. Sembrava, perché in fin dei conti un contrasto era latente, non mancando chi ritiene possibile un’approvazione a maggioranza. La sentenza n. 18477 resa nell’agosto del 2010 dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione fu chiara: le tabelle millesimali conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese possono essere approvate/revisionate a maggioranza. Quali sono questi criteri legali di ripartizione delle spese? Sono quelli indicati ad esempio dagli art. 1123, 1124 c.c.: rapporto di proporzione tra unità immobiliari di proprietà esclusiva e parti comuni. Per le Sezioni Unite le tabelle millesimali altro non sono che un semplice strumento di calcolo che non necessita di alcuna approvazione personale, essendo sufficiente la ratifica assembleare della loro redazione. I criteri materiali di redazione e calcolo non sono stabiliti dalla legge, ma semplicemente indicati in una circolare del ministero dei lavori pubblici del lontano 1966 e comunque elaborati dai tecnici che si occupano della loro redazione. A tale proposito è bene ricordare che l’attività di redazione delle tabelle millesimali non è attività riservata (come ad esempio lo sono le cause – quasi tutte – per gli avvocati, o gli interventi chirurgici per i medici); ciò nonostante è sempre consigliabile per la loro redazione rivolgersi ad un professionista con esperienza.
Torniamo all’approvazione/revisione delle tabelle millesimali: con la legge di riforma della disciplina del condominio (l. n. 220 del 2012), il legislatore ha parzialmente accolto nel codice civile (meglio nelle sue disposizioni di attuazione) il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite nel 2010: le tabelle millesimali possono essere modificate/revisionate a maggioranza al ricorrere di determinate condizioni (art. 69 disp. att. c.c., cioè errore/inattualità). E l’approvazione? Il Legislatore se l’è dimenticata: nessun riferimento all’atto di approvazione, insomma a quello che ne consente la “messa in opera”. La giurisprudenza di merito che si sta andando a sviluppare nelle prime pronunce successive alla legge n. 220, pare continuare nel solco tracciato dalle Sezioni Unite: l’approvazione di tabelle conformi ai criteri legali può avvenire a maggioranza (es. Trib. Siena 26 aprile 2015. La formulazione delle norme – che si occupano solamente della revisione – potrebbe portare a soluzioni differenti: insomma in materia il contrasto è dietro l’angolo.
Autore: Alessandro Gallucci _ avvocato del foro di Lecce