La prelazione del conduttore (uso abitativo)
Il diritto di prelazione conferisce ad un soggetto la legittima pretesa di essere preferito rispetto ad altri, per la stipulazione di un contratto. Esso può essere legale, quando è la stessa legge a conferirlo ad un soggetto; può essere altresì negoziale, quando il soggetto ne è titolare in forza di un contratto, con il quale gli viene riconosciuto.
Nel contratto di locazione ad uso abitativo, la legge conferisce al conduttore il diritto di prelazione, a determinate condizioni, se il proprietario decide di vendere l’immobile.
Come noto, alla prima scadenza del contratto il locatore può evitarne il rinnovo solo se ricorrono i motivi di cui all’articolo 3 della legge n.431 del 1998, da indicare specificatamente nella disdetta. Uno di questi, in particolare, è quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (articolo 3, lettera “g”). In questo caso, precisa la norma, che al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Se il locatore, pertanto, intende vendere l’immobile a un terzo e, per tale motivo, nega il rinnovo del contratto di locazione in base alla legge sopra citata, prima di procedere alla compravendita dovrà interpellare il conduttore. Il locatore dovrà inviare all’inquilino una comunicazione (c.d. denuntiatio), a mezzo di ufficiale giudiziario, contenente il prezzo d’acquisto e le condizioni della compravendita che s’intende effettuare, oltre all’invito ad esercitare il diritto di prelazione; il conduttore, a sua volta, avrà 60 giorni di tempo per esercitare il proprio diritto. In caso affermativo, dietro il pagamento del prezzo indicato entro i successivi 30 giorni, egli avrà il diritto di acquistare l’immobile.
Se il locatore intende vendere l’immobile alla prima scadenza del contratto di locazione, è importante che segua pedissequamente la procedura prevista dalla legge, eventualmente con l’assistenza di un professionista. La prelazione in favore del conduttore, infatti, ha carattere reale. Ciò implica che, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita stipulato in violazione del diritto di prelazione, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto. In altre parole, l’inquilino potrà pagare il prezzo del bene e sottrarlo legittimamente all’originario acquirente, con potenziale esposizione a richieste risarcitorie per il locatore-venditore.
Avv. Luigi Maccarrone
(consulente di Confabitare)