Alla proposta non segue la stipula del contratto di locazione. Cosa fare?
Quando il proprietario di un immobile decide di destinarlo alla locazione e lo affida ad un’agenzia immobiliare, solitamente il contratto è preceduto da un accordo preliminare.
Il candidato inquilino, normalmente, presenta una proposta all’agente immobiliare. Detta proposta, di solito, indica a) il numero di giorni durante i quali la proposta deve intendersi irrevocabile; b) gli elementi essenziali del contratto che si intende stipulare (come il canone), nonché c) la data entro la quale ci si impegna a stipulare il contratto di locazione definitivo. Solitamente, la proposta è accompagnata dal versamento di una somma che, in caso di accettazione del locatore, diventerà caparra confirmatoria.
Se al conduttore perviene l’accettazione pura e semplice del locatore, nel termine indicato nella proposta, il contratto preliminare di locazione si è perfezionato. Può tuttavia accadere che, nonostante l’accordo, il conduttore si rifiuti ingiustamente di stipulare il contratto definitivo di locazione, nel termine stabilito nella proposta.
Il locatore, a questo punto, ha due rimedi.
Ove ne abbia interesse, il locatore può chiedere giudizialmente l’adempimento, e dunque l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrattare previsto nel preliminare. Egli avrà così diritto a vedere costituito il rapporto di locazione come pattuito ed esigere i relativi canoni, ferma la possibilità, per il conduttore, di recedere successivamente.
Diversamente, il locatore può optare per la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, che non ha dato seguito all’impegno assunto nella proposta e non ha concluso il contratto. A questo punto, il locatore dovrà valutare il danno patito a seguito dell’inadempimento.
Se questo danno è minimo, il locatore potrà limitarsi ad incamerare la caparra confirmatoria ricevuta dal promittente conduttore, senza necessità di dimostrare l’esatta quantificazione della perdita economica sofferta. In caso contrario, senza ricorrere alla caparra confirmatoria, il locatore potrà chiedere il maggior danno, ma avrà l’onere di dimostrarne in giudizio l’esatta quantificazione, nonché il nesso di causalità con l’inadempimento.
Avv. Luigi Maccarrone
Consulente di Confabitare