Ospiti indesiderati

“Cosa devo fare se un ospite mi occupa illegittimamente casa dopo lo scadere della sua prenotazione?” La domanda è interessante perché è all’ordine del giorno per chi gestisce case vacanza, e un po’ più rara per le strutture alberghiere.

Questi ultimi sono, infatti, più facilitati perché spesso le porte delle stanze/appartamenti sono dotati di serrature magnetiche, programmate sulla base del periodo di effettiva prenotazione, pertanto, allo scadere del termine la struttura blocca l’apertura della camera al cliente ed i problemi paiono finire così.

I titolari di casa vacanze o B&B hanno più che altro strutture con porte ordinarie e quindi con la classica serratura munita di chiave; se quindi un ospite non lascia l’immobile al termine della prenotazione, e lo stesso è già riservato a terzi dal giorno successivo – magari a somme maggiori in ragione di un particolare evento in città – il gestore si trova in difficoltà.

Il pensiero più comune è “chiamo le forze dell’ordine mi aiuteranno”; spesso però, o per carenza di organico o altri motivi, non intervengono; ciò anche in quanto trattandosi di questioni prettamente civilistiche non rientrano nella loro competenza e quindi poco possono fare. Talvolta, alcuni zelanti agenti intervenuti, si sono cimentati nel cercare di fare ragionare l’ospite indesiderato, il quale, reso edotto dei rischi conseguenti alla sua condotta – in particolare in termini economici – ha abbandonato l’immobile; se questi però non avesse spontaneamente rilasciato l’immobile, gli agenti non avrebbero potuto fare nulla di più, non potendo – in assenza di specifici provvedimenti – “prendere di peso” il soggetto e condurlo fuori casa.

Fatta eccezione per le locazioni turistiche, a cui si estende la disciplina delle locazioni in generale ex art.53 codice del turismo, (ove il rimedio sono le azioni ordinarie di sfratto per finita locazione, per morosità, etc.), in caso di mancato rilascio dell’immobile nell’ambito di altri rapporti contrattuali (casa vacanze, B&B, Hotel), le legittime soluzioni giudiziali potrebbero essere:
– In primis, la generale azione di adempimento al contratto di albergo stipulato, e cioè il rilascio della camera al termine concordato. Trattasi, tuttavia, di un ordinario procedimento di cognizione, con i relativi costi e, soprattutto, della durata di circa 2 anni;
– In secundis, nel caso in cui vi sia un preciso pericolo nel ritardo (ad esempio, il soggetto tiene anche comportamenti molesti che disturbano la clientela; l’hotel è pieno e ha diverse altre prenotazioni per quella camera che rischiano di saltare, etc.) è possibile chiedere la tutela ex art.700 c.p.c.: in questo caso, il Giudice può ordinare al soggetto che rimane nella camera di rilasciarla immediatamente, ed il provvedimento potrà essere emesso ed attuato in tempi molto più rapidi (anche un mese).
– In tertiis, si potrebbe valutare la strada delle azioni possessorie: fintanto che rimane nella camera prenotata, infatti, il soggetto è mero detentore della stessa; tuttavia, con la permanenza oltre l’accordo, specie se senza più pagare, si potrebbe configurare una c.d. interversione nel possesso, e cioè la trasformazione del soggetto da detentore a possessore, a scapito del titolare dell’hotel. Si potrebbe quindi agire per l’immissione nel pacifico possesso della camera da parte dell’hotel, con un processo che, seppur di cognizione come quello per inadempimento, ha tempistiche più snelle (seppur più lunghe del cautelare).
In ogni caso, il titolare dell’hotel/casa vacanze potrà chiedere, cumulativamente, il risarcimento di tutti i danni – patrimoniali e non – patiti a causa dell’illegittima occupazione della camera/appartamento da parte dell’ospite indesiderato.

Avv. Annamaria Cesari – Consulente Confabitare